El PER de un piso te dice cuántos años de alquiler tardas en recuperar lo que pagaste. Es una división de dos números. El problema no es la fórmula: es que casi todo el mundo usa el numerador y el denominador equivocados.
El precio que pones arriba no es el que vas a pagar de verdad, y el alquiler que pones abajo es el que cobras antes de que Hacienda, la comunidad y el IBI metan la mano. Calculas un PER de manual y te sale bonito. Calculas el PER real y, en muchos pisos, se va un 40% por encima.
Este artículo explica qué es el PER inmobiliario y cómo se calcula, primero como te lo van a vender (PER bruto) y después como manda la realidad (PER neto, después de gastos e impuestos). Con una operación concreta y los números a la vista. Si solo querías la fórmula de una línea, está en el primer apartado; el resto es por qué esa fórmula sola no te protege.
Qué es el PER inmobiliario
El PER inmobiliario (del inglés Price to Earnings Ratio, ratio precio-beneficio) es un indicador prestado de la bolsa. En acciones mide cuántos años de beneficio de una empresa necesitas para recuperar lo que pagas por la acción. Aplicado a la vivienda, mide lo mismo: cuántos años de alquiler hacen falta para recuperar el precio del piso.
Es, simplemente, la otra cara de la rentabilidad por alquiler. Donde la rentabilidad te dice “cuánto te renta al año en porcentaje”, el PER te dice “cuántos años de renta cabe dentro del precio”. Un PER de 20 significa que el piso cuesta 20 años de alquiler. Un PER de 14, catorce años.
¿Para qué sirve? Para comparar manzanas con manzanas. Un piso de 120.000€ y otro de 400.000€ no se comparan por el precio, sino por cuántos años de alquiler vale cada uno. El PER normaliza precio y renta en un solo número, y por eso lo usan tanto idealista como el Banco de España para hablar de si la vivienda está cara o barata respecto a lo que produce.
La trampa llega cuando confundes el PER del anuncio con el PER de tu bolsillo. No son el mismo número, y la diferencia decide si la operación gana o pierde.
Cómo se calcula el PER inmobiliario
La fórmula básica es una división:
PER bruto = Precio de compra / Alquiler anual bruto
Donde el alquiler anual bruto es la mensualidad por doce. Ejemplo limpio: un piso de 200.000€ que se alquila por 1.000€/mes produce 12.000€ al año. Su PER bruto es 200.000 / 12.000 = 16,7 años.
El PER es el inverso de la rentabilidad bruta. Si ya sabes calcular la rentabilidad bruta y neta del alquiler, tienes el PER gratis:
PER = 100 / rentabilidad bruta (%) · y al revés: rentabilidad bruta (%) = 100 / PER
Por eso un PER alto es malo para el comprador (pagas muchos años de renta, rentas poco) y un PER bajo es bueno (recuperas antes, rentas más). Esta tabla traduce los dos lenguajes:
| PER bruto (años) | Rentabilidad bruta | Lectura rápida |
|---|---|---|
| 10 | 10,0% | Muy barato respecto a la renta (revisa por qué) |
| 14 | 7,1% | En torno a la media española que publica idealista |
| 16,7 | 6,0% | Razonable en zona con demanda |
| 20 | 5,0% | Caro: típico de capitales y zona prime |
| 25 | 4,0% | Muy caro respecto a la renta |
| 33 | 3,0% | El alquiler casi no justifica el precio |
Lectura: la rentabilidad de la tabla es bruta, antes de gastos e impuestos. La neta, que es la que importa, está más abajo.
Un PER de 10 no es siempre una ganga: a veces es un barrio sin demanda, un piso con cargas o un inquilino dentro, o una renta vieja muy por debajo de mercado. El PER te marca dónde mirar, no te da el veredicto.
El PER que publican idealista y el Banco de España (y por qué es bruto)
Cuando lees que “en España se tardan unos 14 años en pagar un piso con el alquiler”, ese 14 es un PER. Idealista lo publica cada trimestre como el inverso de la rentabilidad bruta de la vivienda, que a comienzos de 2025 situaba en el entorno del 7% para la media nacional (fuente: idealista/news). El Banco de España, por su parte, vigila el ratio precio/alquiler como uno de sus indicadores para detectar si la vivienda está sobrevalorada respecto a su capacidad de generar rentas (fuente: Banco de España, síntesis de indicadores).
Dos cosas que conviene tener claras sobre esas cifras:
- Son medias macro. El PER de “España” o de “Madrid” mezcla miles de pisos muy distintos. El de tu operación concreta puede estar a años de distancia de la media del titular.
- Son PER brutos. Esos 14 años no descuentan IBI, comunidad, seguro, vacancia, reparaciones ni IRPF. Es el precio dividido entre el alquiler de catálogo, no entre lo que de verdad te queda.
El PER bruto sirve para comparar y para tomar la temperatura del mercado. Pero como número para decidir una compra es engañoso, porque ignora todo lo que pasa entre el inquilino que paga y el dinero que aterriza en tu cuenta. Ese hueco es justo lo que separa una operación buena de una que solo lo parece.
PER bruto vs PER neto: el caso real
Caso anclado en una operación tipo de Carabanchel (Madrid), con cifras redondeadas para que sigas el cálculo:
- Precio de compra: 180.000€
- Alquiler: 1.050€/mes → 12.600€/año
- PER bruto: 180.000 / 12.600 = 14,3 años (rentabilidad bruta 7,0%)
Sobre el papel, un piso en la media española. Ahora bajamos a lo que de verdad entra en caja. Estos son gastos anuales razonables para ese inmueble:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Alquiler bruto | 12.600€ |
| − IBI | −400€ |
| − Comunidad | −600€ |
| − Seguro de hogar e impago | −200€ |
| − Reparaciones y mantenimiento | −500€ |
| − Vacancia (1 mes sin inquilino) | −1.050€ |
| = Renta neta antes de impuestos | 9.850€ |
| − IRPF estimado (tras reducción del alquiler de vivienda) | −1.185€ |
| = Renta neta después de impuestos | 8.665€ |
Con esos números, el PER deja de ser 14:
- PER neto antes de impuestos: 180.000 / 9.850 = 18,3 años (rentabilidad neta 5,5%)
- PER neto después de impuestos: 180.000 / 8.665 = 20,8 años (rentabilidad neta 4,8%)
El anuncio te vendía un PER de 14. Tu PER real, el que decide si esto compensa, es de casi 21. Es un 45% más de años para recuperar el dinero, y nadie lo escribe en la ficha del piso. Esa diferencia entre el 7% bruto y el 4,8% neto es exactamente lo que la mayoría de Excel optimistas se salta. Aquí tienes el detalle de cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler y de cómo afecta la fiscalidad a la ganancia neta, que es donde más gente se equivoca.
Regla práctica: el PER neto de un piso de alquiler en España suele estar entre 4 y 7 años por encima del PER bruto, según la zona, los gastos de comunidad y tu tipo marginal de IRPF. Si alguien te da el PER bruto y se calla el resto, te está dando la mitad buena del número.
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Qué PER inmobiliario es “bueno” en 2026
No hay un PER mágico, igual que no hay una rentabilidad mágica. Lo que hay es un PER que tiene sentido para esa zona y esa estrategia. Un orden de magnitud útil, hablando siempre de PER bruto para poder comparar con los datos públicos:
- PER bruto por debajo de 14-15: rinde por encima de la media nacional. Suele estar en capitales de provincia medianas, barrios obreros de grandes ciudades o segundas líneas de costa. Bien por rentabilidad, pero revisa demanda de alquiler y estado del piso antes de celebrar.
- PER bruto de 15 a 20: zona con demanda sólida y revalorización razonable. El terreno habitual del inversor de larga estancia que prioriza estabilidad sobre rentabilidad máxima.
- PER bruto por encima de 20: centro de Madrid, Barcelona, San Sebastián, zona prime. Compras revalorización y liquidez, no flujo de caja. Tiene sentido si ese es tu plan; es un error si creías comprar renta.
El número solo cobra significado cruzado con el contexto: el precio por metro cuadrado real de la zona, la demanda de alquiler, y si el piso está caro o barato respecto a las fuentes neutrales como los precios de cierre del Registro o el Valor de Referencia del Catastro. Un PER bajo con un precio inflado y un alquiler insostenible no es una ganga: es un espejismo que dura hasta que se va el inquilino.
Cuándo el PER inmobiliario NO te sirve
El PER es una primera criba, no un veredicto. Hay situaciones donde fiarte solo de él te lleva directo al error:
- Cuando compras para revender (flipping), no para alquilar. El PER mide renta por alquiler. Si tu plan es reformar y vender en 12 meses, el alquiler es irrelevante y el PER no te dice nada útil. Ahí mandan el precio de compra, el coste de reforma y el precio de cierre de la zona.
- Cuando el alquiler de referencia es falso. Si el PER se calcula con un alquiler optimista (“aquí sacas 1.300€ fácil”) que la zona no sostiene, todo el cálculo se cae. El denominador tiene que ser un alquiler real de mercado, no el que te gustaría cobrar.
- Cuando ignoras la revalorización. Un PER alto en zona prime puede compensar vía subida de precio. El PER solo mira la renta; deja fuera la plusvalía. Para zonas de mucha demanda, el PER infravalora la operación.
- Cuando hay deuda. Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre tus fondos propios (cash-on-cash) cambia el cuadro por completo. El PER calculado sobre el precio total no refleja el apalancamiento.
- Cuando el piso tiene letra pequeña. Inquilino con renta antigua, derramas pendientes, ocupación, cargas registrales. El PER no ve nada de eso, y cualquiera de esos puntos se come la rentabilidad entera.
Dicho de otra forma: el PER te dice si merece la pena seguir mirando. Lo que confirma si compras o no son la rentabilidad neta después de impuestos, las fuentes neutrales de precio y las señales de riesgo del inmueble concreto. El PER es la puerta, no la casa.
Preguntas frecuentes sobre el PER inmobiliario
¿Qué es el PER inmobiliario en una frase?
Es el número de años de alquiler que necesitas para recuperar el precio del piso. Se calcula dividiendo el precio de compra entre el alquiler anual, y es el inverso de la rentabilidad por alquiler.
¿Cómo se calcula el PER de una vivienda?
PER = precio de compra dividido entre el alquiler anual bruto (mensualidad × 12). Un piso de 200.000€ que se alquila por 1.000€/mes tiene un PER de 200.000 / 12.000 = 16,7 años.
¿Cuál es la diferencia entre PER bruto y PER neto?
El PER bruto usa el alquiler de catálogo sin descontar nada. El PER neto usa la renta que de verdad te queda tras IBI, comunidad, seguro, vacancia, reparaciones e IRPF. El neto suele ser entre 4 y 7 años más alto, y es el que debes mirar para decidir.
¿Qué PER se considera bueno?
Depende de la zona. Como referencia bruta: por debajo de 14-15 rinde por encima de la media española; de 15 a 20 es zona con demanda estable; por encima de 20 compras revalorización, no flujo de caja. No existe un PER bueno universal.
¿Cómo paso del PER a la rentabilidad y al revés?
Rentabilidad bruta (%) = 100 / PER. Y al revés: PER = 100 / rentabilidad bruta. Un PER de 20 equivale al 5% bruto; un PER de 14, al 7,1%.
¿El PER de idealista y el del Banco de España son fiables?
Sirven para tomar la temperatura del mercado, pero son medias macro y PER brutos: no descuentan gastos ni impuestos y mezclan miles de pisos. Tu operación concreta puede estar muy lejos de esa media. Úsalos como contexto, nunca como decisión.
¿El PER vale para flipping o solo para alquiler?
Solo para alquiler. En compra-venta el alquiler no entra en el plan, así que el PER no aporta. Ahí mandan precio de compra, coste de reforma y precio de cierre de la zona.
Antes de comprar ese piso, mira su PER neto de verdad
El PER bruto es fácil y por eso es el que circula. El PER neto es el que te dice si la operación gana o pierde dinero, y casi nunca está escrito en ningún sitio.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad neta después de impuestos, el PER real descontando gastos, los precios de cierre del Registro y las señales de riesgo del inmueble. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
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Última revisión: junio 2026. Las cifras de gastos e IRPF del caso son estimaciones razonables para una vivienda tipo y dependen de tu comunidad autónoma, tipo marginal y estado del inmueble. Este artículo es información, no asesoramiento de inversión.
