Has encontrado el piso. El número de tu Excel dice 7% y el corazón ya está firmando. Para ahí.
El problema no es tu hoja de cálculo: es de dónde salen los números que metes en ella. El precio lo pone el vendedor, que gana si compras caro. Los metros los pone el anuncio, que redondea hacia arriba. El alquiler lo pones tú, mirando otros anuncios que tampoco se han alquilado todavía. Tres cifras infladas multiplicadas entre sí no dan una rentabilidad real: dan una ilusión con dos decimales.
Esta guía explica cómo saber si un piso es buena inversión usando datos que nadie controla a su favor: el precio al que de verdad se cierra, los metros del Catastro, la fiscalidad que te van a descontar. No vas a leer “compra ahora”. Vas a aprender a leer el piso tú mismo. Si solo buscas que te animen, este no es tu artículo.
Qué significa “buena inversión” en un piso (definición operativa)
“Buena inversión” no es un sentimiento ni un 7% en negrita. Es una cifra que sobrevive a los gastos. Un piso es buena inversión cuando, después de descontar todo —impuestos de compra, IBI, comunidad, seguro, vacancia, reparaciones e IRPF del alquiler—, la rentabilidad neta supera lo que sacarías con el mismo dinero y menos dolores de cabeza en otro sitio.
Esa última parte importa. Si un piso te renta un 3,1% neto y te obliga a perseguir inquilinos, adelantar derramas y aguantar meses vacío, compite directamente contra alternativas que rinden parecido sin que muevas un dedo. La pregunta correcta no es “¿gana dinero?”. Es “¿gana suficiente dinero para justificar el riesgo y el trabajo?”.
Para responderla necesitas separar dos números que el sector mezcla a propósito.
| Concepto | Qué mide | Quién la usa para venderte |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Alquiler anual ÷ precio del anuncio | Anuncios, agencias, gurús |
| Rentabilidad neta | Lo que queda tras gastos, vacancia e impuestos | Quien de verdad invierte |
idealista publica que la rentabilidad bruta de la vivienda en España ronda el 7% (idealista/news, datos de rentabilidad de la vivienda). Esa cifra es el techo teórico, antes de que la realidad le pase la factura. La neta, en las grandes ciudades, suele quedar varios puntos por debajo. La diferencia entre las dos es exactamente el espacio donde se pierde dinero creyendo que se gana.
Los 5 datos que deciden si un piso es buena inversión
No necesitas veinte métricas. Necesitas cinco datos bien sacados. Lo que decide el resultado está en la fuente de cada uno, no en la fórmula.
1. El precio real de cierre, no el del anuncio
El precio de idealista es una petición, no un valor. Es lo que el vendedor querría cobrar, igual que tú querrías cobrar el doble por tu coche usado. El dato que importa es a cuánto se cierran de verdad los pisos parecidos en esa misma zona, y ese dato existe: el Colegio de Registradores publica precios de compraventa ya escriturados.
Cuando comparas el precio pedido con el de cierre real, aparece el margen de negociación de toda la zona. Un barrio donde se cierra un 8% por debajo del anuncio te está diciendo que el precio de tu piso también es negociable. Pagar el precio del cartel cuando el mercado cierra más abajo es regalar dinero antes de empezar. Profundizamos en esto en por qué el precio de idealista no siempre es fiable.
2. Los metros cuadrados de verdad
Un anuncio de “70 m²” que el Catastro registra como 58 m² no es un detalle: cambia el precio por metro, el alquiler que puedes pedir y la rentabilidad entera. Y pasa más de lo que crees, porque los metros “construidos con elementos comunes” engordan la ficha sin engordar el salón.
Cruza siempre la superficie del anuncio con la del Catastro. Si bailan, el que manda es el Catastro. Lo desarrollamos en metros cuadrados reales: Catastro vs anuncio.
3. El alquiler que de verdad se paga (no el que se pide)
Mismo error que con el precio de compra, en espejo. Mirar tres anuncios de alquiler en la zona y quedarte con el más alto es construir tu rentabilidad sobre el optimismo de otros caseros. Lo que necesitas es el alquiler de cierre de la zona y, sobre él, descontar vacancia: ningún piso está alquilado 12 meses al año, 11 todos los años. Un mes vacío anual ya es un -8% sobre tus ingresos antes de nada.
4. La fiscalidad española, descontada de verdad
Aquí mueren la mayoría de los Excel optimistas. Comprar tiene impuesto (ITP en segunda mano, que según comunidad va del 6% al 10%; IVA + AJD en obra nueva). El alquiler tributa en el IRPF a tu tipo marginal, con reducciones que dependen del tipo de contrato. Y cuando vendas, habrá ganancia patrimonial y plusvalía municipal.
Un piso que renta 3,5% antes de impuestos puede quedarse en 2,4% después. Si haces los números sin la parte fiscal, no estás calculando rentabilidad: estás calculando un deseo. Tienes el detalle en fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
5. El perfil del barrio (quién vive ahí y cómo se mueve la zona)
El mismo piso es buena o mala inversión según la calle. Antes de comprar conviene mirar datos de zona que publica el INE: renta media del barrio, porcentaje de vivienda en alquiler, antigüedad del parque, perfil de edad. No para juzgar a nadie, sino para anticipar tu inquilino, tu morosidad probable y la liquidez si un día quieres vender. Una zona con mucho alquiler y renta estable se alquila sola; una con poca demanda te deja el piso vacío justo cuando más duele.
| El dato | Fuente neutral | Qué te dice |
|---|---|---|
| Precio de cierre | Colegio de Registradores | Si el anuncio está hinchado |
| Metros reales | Catastro | Precio/m² y alquiler verdaderos |
| Alquiler de mercado | Cierres de zona | Ingreso realista, no deseado |
| Impuestos (ITP/IRPF/plusvalía) | AEAT y normativa autonómica | Lo que te queda de verdad |
| Perfil de barrio | INE | Demanda, morosidad y liquidez |
El cálculo, paso a paso, con una operación concreta
Veámoslo sobre un caso ilustrativo (cifras de ejemplo para que veas el mecanismo, no un inmueble concreto). Piso en un barrio medio de una gran ciudad: anuncio a 180.000 €, 65 m² según el cartel, alquiler de zona 950 €/mes.
Cálculo del optimista (rentabilidad bruta):
950 € × 12 = 11.400 € al año. Sobre 180.000 € → 6,3% bruto. “Suena bien, lo firmo.”
Cálculo real, dato a dato:
- Precio de cierre. En la zona se está cerrando ~6% por debajo de lo pedido. Compras a 169.000 €, no a 180.000 €.
- Entrada e impuestos de compra. ITP (pongamos 8%), notaría, registro y gestoría suman ~10% sobre el precio: unos 17.000 € que también son inversión y casi nadie mete en el Excel.
- Alquiler con vacancia. Un mes vacío al año deja el ingreso en ~10.450 €, no 11.400 €.
- Gastos anuales. IBI, comunidad, seguro, una provisión para reparaciones: pongamos 2.200 €/año. Ingreso operativo: ~8.250 €.
- IRPF. Sobre el rendimiento neto del alquiler, a tu tipo marginal, se va otra parte.
Resultado: lo que parecía un 6,3% acaba moviéndose en el entorno del 3% neto una vez metes entrada real, impuestos, vacancia, gastos e IRPF. Sigue pudiendo ser buena inversión —depende de tu alternativa y de tu plan— pero no es la mitad de lo que prometía el cartel. Y solo lo sabes si haces los cinco cálculos, no uno.
Si quieres ver este mismo ejercicio enfrentando dos pisos a la vez, está hecho en cómo comparar dos pisos y saber cuál es mejor inversión.
Cuándo un piso NO es buena inversión (aunque el Excel diga que sí)
Esta es la sección que el blog del portal de turno nunca te escribe, porque ellos cobran cuando compras. Señales de que toca decir que no:
- La rentabilidad neta no supera tu alternativa real. Si después de descontar todo te queda un 2,5% y tu dinero rinde parecido sin trabajo ni riesgo de inquilino, el piso no compensa. Trabajar gratis no es invertir.
- El número solo cuadra alquilando por habitaciones o haciéndolo turístico. Si en larga estancia da pérdidas y solo “sale” con la estrategia más intensiva, no estás comprando una inversión: estás comprándote un segundo empleo, y muchas veces uno que la normativa local puede cerrar.
- La zona no tiene demanda de alquiler. Renta baja, mucha vivienda vacía, poca rotación. Te arriesgas a meses sin inquilino que se comen la rentabilidad entera.
- Necesitas que el precio suba para ganar. Si solo es buena inversión asumiendo revalorización futura, no es una inversión por rentabilidad: es una apuesta direccional. Legítima, pero llámala por su nombre.
- Las cuentas solo salen redondeando a tu favor. Si para llegar al 7% has usado el alquiler más alto, cero meses de vacancia y has olvidado el IRPF, no tienes una inversión: tienes un sesgo.
Saber cuándo no comprar es la mitad del trabajo. Un buen inversor mira diez pisos y descarta nueve sin pena.
Cómo sacar estos datos sin un máster en valoración
Puedes reunir las cinco fuentes a mano: sede del Catastro para los metros, estadística de Registradores para los cierres, simulador de la AEAT para los impuestos, INE para el barrio, y tu propio Excel para juntarlo. Es posible. También es lento, y un error de fórmula en una celda te cambia la decisión.
La alternativa es que el cruce lo haga una herramienta neutral —que no cobra si compras ni si vendes— y te entregue el informe ya hecho. Eso es lo que hace Briiks: pegas el enlace del anuncio (de idealista o de cualquier portal), subes el PDF de la ficha o metes los datos a mano, y obtienes la rentabilidad por estrategia (larga, compra-venta, habitaciones), la fiscalidad española descontada, los comparables anclados al Valor de Referencia del Catastro, los precios de cierre del Registro, el perfil del barrio según el INE y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, el informe lo dice; nunca te dice “cómpralo”.
El sentido es que decidas tú, con los datos correctos delante. Si quieres entender qué estrategia encaja con tu situación antes de mirar números, empieza por qué tipo de inversor inmobiliario eres y por la estrategia de alquiler de larga estancia.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber si un piso es buena inversión sin ser experto?
Necesitas cinco datos de fuentes neutrales: precio de cierre real (Registradores), metros del Catastro, alquiler de mercado con vacancia descontada, fiscalidad española (ITP/IRPF/plusvalía) y perfil de barrio (INE). Con esos cinco, la rentabilidad neta te dice si compensa. Si solo miras la bruta del anuncio, no lo estás evaluando.
¿Qué rentabilidad se considera buena en un piso?
Depende de tu alternativa, no de un número mágico. La bruta de la vivienda en España ronda el 7% según idealista, pero la neta, tras gastos e impuestos, suele quedar varios puntos por debajo. Una neta que no supere lo que rinde tu dinero sin riesgo ni trabajo es, sencillamente, insuficiente.
¿Por qué no me fío del precio del anuncio?
Porque el precio del anuncio lo fija quien gana si compras caro: el vendedor. Es una petición, no un valor. El dato fiable es el precio de cierre escriturado que publica el Colegio de Registradores, que refleja a cuánto se compra de verdad en esa zona.
¿Hay que contar los impuestos para saber si un piso es buena inversión?
Sí, y es donde más Excel optimistas se rompen. Comprar lleva ITP (6-10% en segunda mano según comunidad) o IVA+AJD en obra nueva. El alquiler tributa en el IRPF a tu tipo marginal. Sin la capa fiscal, no calculas rentabilidad: calculas un deseo.
¿Es mala inversión si solo sale a cuenta alquilando por habitaciones?
Es una señal de alerta. Si en larga estancia da pérdidas y solo cuadra con la estrategia más intensiva, asumes más trabajo, más riesgo de morosidad y la posibilidad de cambios normativos locales. Puede funcionar, pero no es “comprar y alquilar”: es un proyecto de gestión activa.
¿Cuánto se tarda en analizar bien un piso?
A mano, con las cinco fuentes abiertas, varias horas por inmueble y con riesgo de error. Con un informe que cruza Catastro, Registradores, AEAT e INE de forma automática, minutos. Lo importante no es la velocidad: es que los cinco datos vengan de quien no gana con tu decisión.
Antes de comprar ese piso, mira si sale a cuenta
Equivocarse en un piso no es perder una oportunidad: es atarte a una hipoteca de décadas con una rentabilidad que no sabías que era mala. Y eso solo se evita haciendo las cuentas completas antes de firmar, no después.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad real por estrategia, la fiscalidad española descontada, los precios de cierre del Registro, los comparables anclados al Catastro, el perfil del barrio según el INE y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
Analiza tu primer inmueble → https://app.briiks.com/register
Gratis para empezar. Sin tarjeta.
Última revisión: junio 2026. Autor: Sergio Sánchez. Fuentes citadas: idealista/news (rentabilidad de la vivienda), Colegio de Registradores (precios de compraventa), Catastro (superficie y Valor de Referencia), INE (perfil de barrio y vivienda), AEAT (fiscalidad de ITP, IRPF y ganancia patrimonial).
