Tu Excel dice 7%. El anuncio dice “alta rentabilidad”. Y los dos están calculando lo mismo: la cifra que más te conviene creer.
El problema no es la fórmula. Es que casi todo el mundo se queda en la rentabilidad bruta —alquiler anual dividido entre precio— y la confunde con lo que le va a quedar en el bolsillo. Entre una y otra hay un agujero: IBI, comunidad, seguro, IRPF, meses sin inquilino y reparaciones. Saber cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler es restar todo eso antes de firmar, no descubrirlo en el segundo recibo.
Esta guía te da la fórmula exacta, una operación real descompuesta euro a euro, los gastos que casi nadie mete en la hoja y cuándo el número te dice que no compres. No vas a salir motivado. Vas a salir con una cifra honesta.
Rentabilidad bruta vs neta: la diferencia que cuesta dinero
La rentabilidad bruta mide ingresos contra precio, sin descontar nada:
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100
Es la cifra del anuncio porque es la más alta y la más fácil. También es inútil para decidir, porque ignora que un piso cuesta dinero todos los meses, esté alquilado o no.
La rentabilidad neta mide lo que de verdad queda después de gastos e impuestos contra lo que de verdad te costó entrar:
Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales − impuestos) / (precio de cierre + gastos de compra) × 100
Dos cambios la separan de la bruta, y los dos importan. En el numerador restas todo lo que el piso consume. En el denominador no usas el precio del anuncio: usas el precio de cierre (al que de verdad se cierran operaciones parecidas, según el Registro) más los impuestos y costes de comprar. Quien calcula sobre el precio del anuncio se infla la rentabilidad por arriba y por abajo a la vez.
| Concepto | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta |
|---|---|---|
| Ingresos | Alquiler anual completo | Alquiler − vacancia − impago |
| Gastos recurrentes | Ignorados | IBI, comunidad, seguro, mantenimiento |
| Impuestos | Ignorados | IRPF sobre el rendimiento |
| Base de cálculo | Precio del anuncio | Precio de cierre + gastos de compra |
| Para qué sirve | Filtrar y descartar rápido | Decidir si compras |
La bruta sirve para una cosa: descartar lo obvio en 10 segundos. Para todo lo demás, neta.
La fórmula completa, desglosada
Calcular la rentabilidad neta de un alquiler son cuatro bloques. Ninguno es opcional.
1. Ingresos reales (no el alquiler de catálogo)
El alquiler que pones en el anuncio no es el que cobras doce meses. Resta:
- Vacancia: los meses al año que el piso está vacío entre inquilinos. Un mes de media al año es ya un −8,3% sobre los ingresos.
- Impago / morosidad: un colchón prudente, aunque sea pequeño, según la zona.
Ingreso real = alquiler mensual × (12 − meses de vacancia estimados).
2. Gastos recurrentes anuales
Lo que el piso te cobra a ti, todos los años:
- IBI (lo paga el propietario).
- Comunidad de vecinos.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, de impago.
- Mantenimiento y reparaciones: la partida que todo el mundo deja en cero. Una regla prudente es reservar el equivalente a entre medio mes y un mes de alquiler al año para averías, pintura y reposición.
- Gastos de gestión si delegas en una agencia.
3. Impuestos sobre el alquiler (IRPF)
El alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La clave que casi nadie mete en el Excel: del rendimiento neto del arrendamiento de vivienda habitual se aplica una reducción antes de pasar por tu tipo marginal (la reducción general fue del 60% y la reforma de la Ley de Vivienda la modula según el caso) (AEAT). Traducción práctica: el IRPF de un alquiler residencial de larga duración suele ser más bajo de lo que la gente teme, pero no es cero, y depende de tu tipo marginal. Si no lo restas, tu “neta” sigue siendo semibruta.
4. La base: precio de cierre + gastos de compra
El denominador no es el precio del anuncio. Es lo que de verdad pones encima de la mesa:
- Precio de cierre estimado (lo que pagan de verdad operaciones comparables, no lo que pide el vendedor). El anuncio casi siempre está por encima del cierre — lo desarrollamos en por qué el precio de idealista no es fiable.
- Impuesto de compra: ITP en vivienda usada (varía por comunidad autónoma, habitualmente entre el 6% y el 10%) o IVA + AJD en obra nueva.
- Notaría, registro y gestoría.
- Reforma de entrada, si la hay.
Calcular la rentabilidad sobre el precio del anuncio y olvidar el ITP es el error que convierte un 7% de folleto en un 4% real.
Una operación real, euro a euro
Caso ilustrativo para ver el mecanismo (cifras de ejemplo, no es un inmueble concreto): piso en Madrid, barrio de Tetuán, anunciado a 245.000 €, 65 m², alquiler de zona 1.300 €/mes.
Lo que dice el anuncio (bruta):
1.300 × 12 = 15.600 € / 245.000 € = 6,4% bruto
Ahora la neta, descontando de verdad:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Alquiler bruto (1.300 × 12) | 15.600 € |
| − Vacancia (1 mes/año) | −1.300 € |
| Ingreso real | 14.300 € |
| − IBI | −620 € |
| − Comunidad | −1.080 € |
| − Seguro hogar + impago | −420 € |
| − Mantenimiento (reserva) | −1.100 € |
| Rendimiento antes de IRPF | 9.980 € |
| − IRPF estimado (tras reducción) | −1.500 € |
| Beneficio neto anual | 8.480 € |
Y la base real de la inversión (no el anuncio):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de cierre estimado (−6%) | 230.000 € |
| ITP Madrid (6%) | 13.800 € |
| Notaría + registro + gestoría | 3.500 € |
| Inversión total | 247.300 € |
Rentabilidad neta = 8.480 € / 247.300 € = 3,4%
El anuncio decía 6,4%. La realidad, restando lo que el piso cuesta y sumando lo que comprarlo cuesta, es 3,4%. No es un fraude del vendedor: es la diferencia estructural entre bruta y neta. La mitad de la rentabilidad estaba en gastos que nadie te enseña a meter en la hoja.
Para comparar dos operaciones con este mismo método sin volverte loco con dos Excel, tienes la mecánica en cómo comparar dos pisos y cuál es mejor inversión.
Los gastos que casi nadie mete en el Excel
Cinco partidas que vacían la rentabilidad neta y rara vez aparecen en el cálculo de catálogo:
- Vacancia. Cero meses vacíos no existe. Un mes al año ya te come ~8% de ingresos.
- Mantenimiento real. El termo, la caldera, la pintura entre inquilinos. Reservar 0 € hoy es pagar 3.000 € de golpe en tres años.
- IRPF. El alquiler tributa. La reducción ayuda, pero el impuesto existe. Lo desarrollamos en fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
- Derramas de la comunidad. Una fachada o un ascensor pueden ser miles de euros no presupuestados.
- Metros reales distintos de los anunciados. Si pagas por metros que no existen, tu rentabilidad por metro está inflada de origen — ver metros cuadrados reales: Catastro vs anuncio.
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Cuándo el número te dice que NO compres
Calcular bien no sirve de nada si luego ignoras el resultado. Estas son las señales en las que la rentabilidad neta te está diciendo que pares:
- Neta por debajo del coste de tu hipoteca. Si financias al 3,5% y el piso renta 3,4% neto, estás pagando por trabajar. La deuda solo multiplica si la rentabilidad supera su coste — lo explicamos en cómo la deuda inmobiliaria multiplica (o hunde) tu inversión.
- Neta que solo sale con vacancia cero y mantenimiento cero. Si el número se cae en cuanto metes un mes vacío, no es una inversión, es una apuesta a que nada se rompa.
- Toda la rentabilidad depende de subir el alquiler “a mercado”. Si el caso solo funciona con una subida que aún no has cobrado, no la cuentes.
- El precio de cierre comparable está muy por debajo del anuncio y el vendedor no negocia. Pagar el anuncio es empezar perdiendo el margen que separa bruta de neta.
Decir “no compres este piso” cuando los números lo piden es la diferencia entre calcular para decidir y calcular para justificar lo que ya querías hacer.
Rentabilidad neta según la estrategia
El mismo piso renta distinto según para qué lo uses. La neta de larga duración no es la de habitaciones:
| Estrategia | Ingreso | Gestión | Riesgo neta |
|---|---|---|---|
| Alquiler larga duración | Estable, 1 contrato | Baja | Vacancia y morosidad |
| Alquiler por habitaciones | Mayor, varios contratos | Alta | Rotación, más desgaste |
El alquiler por habitaciones suele dar una neta más alta a cambio de más gestión y más desgaste; lo comparamos en detalle en alquilar por habitaciones o completo. Si vas a larga duración, la mecánica completa está en la estrategia de inversión a largo plazo.
FAQ: rentabilidad neta de un alquiler
¿Cuál es una buena rentabilidad neta de un alquiler en España?
Depende de zona y coste de financiación, pero como referencia: una neta por debajo del 3-4% rara vez compensa el riesgo y la iliquidez frente a alternativas. La cifra honesta es la que se calcula sobre precio de cierre, no sobre anuncio.
¿Cómo paso de rentabilidad bruta a neta rápido?
A la bruta réstale gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento), descuenta vacancia e IRPF, y recalcula sobre el precio de cierre más ITP y gastos de compra. La neta suele quedar entre la mitad y dos tercios de la bruta.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en el IRPF?
Los gastos necesarios para obtener el rendimiento (IBI, comunidad, intereses de hipoteca, seguros, reparaciones, amortización), y sobre el rendimiento neto se aplica la reducción por arrendamiento de vivienda habitual (AEAT). Confirma tu caso, porque la reducción cambió con la Ley de Vivienda.
¿Incluyo la hipoteca en el cálculo de rentabilidad neta?
La rentabilidad neta sobre la inversión total se calcula sin restar la cuota, para comparar pisos entre sí. Para ver el efecto de la financiación necesitas la rentabilidad sobre los fondos propios, otra cifra distinta (deuda inmobiliaria).
¿Por qué la rentabilidad del anuncio siempre es más alta que la real?
Porque se calcula bruta y sobre el precio que pide el vendedor. Quita gastos, impuestos y vacancia, y cámbiala al precio de cierre, y baja sola (precio de idealista).
¿Cada cuánto debo recalcular la rentabilidad neta?
Antes de comprar, y luego una vez al año: suben el IBI, las derramas y la comunidad, y baja con la vacancia. La neta de hoy no es la de dentro de tres años.
Antes de comprar ese piso, mira la rentabilidad neta de verdad
Equivocarte aquí no se ve en el primer recibo. Se ve tres años después, cuando llevas pagando de tu bolsillo la diferencia entre el 6% del anuncio y el 3% real.
Pega el enlace del anuncio (de idealista, fotocasa o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes la rentabilidad neta ya descontada —IBI, comunidad, IRPF y vacancia— calculada sobre los precios de cierre del Registro y con el perfil del barrio del INE delante. Si el piso no sale a cuenta, el informe te lo dice.
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Última revisión: junio de 2026. Autor: Sergio Sánchez.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT) — tributación de rendimientos del capital inmobiliario; Instituto Nacional de Estadística (INE) — datos de mercado de alquiler; Colegio de Registradores — precios de cierre de compraventa.
