Tienes dos pisos abiertos en pestañas. Los dos rondan el 7% de rentabilidad bruta en tu Excel. Y justo por eso no decides: el número que debería desempatar es el que los iguala.
El problema no es tu hoja de cálculo. Es de dónde sacas los números. La rentabilidad bruta se calcula sobre el precio del anuncio, y el precio del anuncio lo pone alguien que gana cuando tú compras caro: el vendedor. Comparar dos pisos por su bruta es comparar dos cosas que cada uno se ha inventado a su favor. Para saber cuál es mejor inversión necesitas el precio al que de verdad se cierra, el coste real de entrada y lo que queda después de impuestos. Ahí los dos pisos dejan de estar empatados.
Este artículo es una comparativa de decisión: una tabla A-vs-B, las cuatro cifras que rompen el empate y cuándo elegir cada uno. No te vamos a decir “compra el A”. Te vamos a enseñar a leerlos para que decidas tú.
La tabla que en realidad importa
Dos pisos ilustrativos (no son inmuebles reales, son un ejemplo para que veas el mecanismo):
| Concepto | Piso A — Madrid (Tetuán) | Piso B — Valencia ciudad |
|---|---|---|
| Superficie / habitaciones | 65 m² · 2 hab | 75 m² · 3 hab |
| Precio del anuncio | 245.000 € | 195.000 € |
| Precio de cierre estimable | ≈ 230.000 € (−6%) | ≈ 180.000 € (−8%) |
| ITP (vivienda usada) | 6% Madrid ≈ 13.800 € | 9% C. Valenciana ≈ 16.200 € |
| Alquiler larga duración | 1.300 €/mes (15.600 €/año) | 1.050 €/mes (12.600 €/año) |
| Rentabilidad bruta sobre cierre | ≈ 6,8% | ≈ 7,0% |
Sobre el papel, B gana: 7,0% contra 6,8%. Si te quedas en esta fila, compras Valencia y cierras la pestaña.
No te quedes en esta fila. Las dos brutas se mueven menos de tres décimas, y por debajo hay tres cosas que pesan mucho más: el coste real de entrar, lo que se queda Hacienda, y la facilidad de revender. Cuando las metes, el orden se puede dar la vuelta.
El precio de cierre del ejemplo (−6% / −8%) no es una ley. El margen medio de negociación a cierre en 2025 fue del 6,2% por debajo del precio de salida según Tecnocasa (vía idealista/news, 05/03/2026), pero es una media nacional: el rango habitual está entre el 5% y el 10%, y supera el 12% en zonas de poca demanda. El precio realmente escriturado lo publica el Colegio de Registradores, no el portal.
Las cuatro cifras que rompen el empate
1. El precio de cierre, no el del anuncio
El anuncio es una posición de salida. El dato que cuenta es a cuánto se firma de verdad en esa zona. La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores recoge el precio efectivamente escriturado —2.226 €/m² de media en el 1T de 2025, sobre 705.357 compraventas de vivienda en 2025— y es una fuente que no cobra por el cierre, así que no tiene incentivo en inflarlo.
Misma bruta en el anuncio puede esconder dos realidades distintas: un piso donde se negocia un 5% y otro donde se negocia un 12%. Ese 7% sobre precio pedido se convierte en 7,4% o en 8% reales según cuánto baje al firmar. Y eso no lo ves en el anuncio.
2. El coste real de entrada
La bruta divide el alquiler entre el precio. Pero tú no inviertes el precio: inviertes el precio más todo lo que cuesta entrar. Y ahí Madrid y Valencia no juegan en la misma liga, porque el ITP cambia por comunidad autónoma.
| Coste de entrada (estimado) | Piso A — Madrid | Piso B — Valencia |
|---|---|---|
| Precio de cierre | 230.000 € | 180.000 € |
| ITP | 13.800 € (6%) | 16.200 € (9%) |
| Notaría (aprox.) | ~800 € | ~800 € |
| Registro (aprox.) | ~550 € | ~550 € |
| Gestoría (aprox.) | ~400 € | ~400 € |
| Entrada total (sin reforma) | ≈ 245.550 € | ≈ 197.950 € |
El ITP se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio pagado o el Valor de Referencia de Catastro (el valor oficial que Catastro asigna a cada inmueble cada año, base imponible mínima de estos impuestos desde 2022 y avalado por el Tribunal Constitucional en febrero de 2026). Si compras por debajo del Valor de Referencia, Hacienda te liquida sobre el de Catastro igual. Esa es otra cifra que el anuncio no te enseña y que cambia el coste de entrada real.
Recalcula la neta sobre esa entrada total y el empate se aprieta todavía más: las dos rondan un 4,8% neto en caja antes de impuestos. Notaría, registro y gestoría son horquillas orientativas; los aranceles dependen del importe.
3. Lo que se queda Hacienda (y cambia según el piso)
Aquí es donde dos pisos idénticos en el Excel se separan de verdad. En alquiler de vivienda larga duración, el rendimiento neto declarado tiene una reducción en el IRPF (art. 23.2 LIRPF). Tras la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 26/05/2023 la reducción por defecto bajó del 60% al 50%, pero sube al 70% o al 90% si el piso está en zona de mercado tensionado y se cumplen ciertos requisitos (rebajar renta, inquilino joven, etc.).
Traducción: el mismo alquiler bruto rinde distinto según dónde esté el piso. Si A está en zona tensionada y se cumplen las condiciones, su neto después de impuestos puede adelantar al de B aunque B tenga mejor bruta. Si no, no. Súmale la amortización deducible (un 3% anual sobre el mayor del valor de construcción o el valor catastral de construcción), que reduce la base sobre la que tributas. Los porcentajes dependen de zona tensionada, fecha de contrato y perfil del inquilino: no son automáticos, hay que verificar cada caso.
Y si tu plan no es alquilar a largo plazo, cambia todo otra vez:
- Larga duración: entra la reducción del art. 23.2. Menos gestión, neto más bajo, fiscalidad más amable.
- Compraventa (flip): lo que manda es el ROI y el plazo de obra y reventa; no hay reducción de alquiler porque no alquilas.
- Por habitaciones: bruta más alta, pero más gestión y rotación, y no aplica la misma reducción que la vivienda completa.
Un piso puede ganar como alquiler largo y perder como flip, o al revés. La estrategia es parte de la comparación, no un detalle posterior.
4. La salida: a cuánto y con qué impuesto sales
Una inversión no termina cuando compras. Cuando vendas, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% por encima, más la plusvalía municipal. Pero antes de los impuestos está la pregunta más simple: ¿se vende rápido en esa zona o se queda meses parado?
La liquidez —días en mercado, profundidad de demanda— no sale en ninguna ficha. Un piso con un 0,2% más de bruta que tarda ocho meses en venderse es peor inversión que uno que se coloca en tres semanas. El perfil del barrio (renta media, porcentaje de vivienda en alquiler, antigüedad del parque) lo da el INE, que también publica el Índice de Precios de Vivienda: +12,9% anual en el 1T de 2026, con la segunda mano subiendo más (+13,5%) que la obra nueva (+9,1%).
Cuándo elegir A y cuándo elegir B
Con los datos sobre la mesa, el empate se rompe según lo que tú busques, no según quién tenga 0,2 puntos más de bruta.
Inclínate por A (Madrid, ITP bajo, alquiler alto) si priorizas liquidez de reventa y fiscalidad de entrada barata, el piso está en zona tensionada y vas a alquilar a largo plazo (donde la reducción del IRPF trabaja a tu favor), y prefieres menos gestión aunque la bruta nominal sea ligeramente menor.
Inclínate por B (Valencia, más superficie, más habitaciones) si tu plan es alquiler por habitaciones o un uso que exprima los 75 m² y las 3 habitaciones (bruta más alta, asumiendo más gestión), te compensa el menor desembolso total de entrada, y la zona tiene demanda de compra suficiente para que la reventa no se eternice pese al ITP más caro.
No compres ninguno de los dos si para que salgan los números tienes que asumir cero vacancia, cero derramas y una revalorización que solo existe en el anuncio. Si el cálculo solo funciona en el mejor escenario, no es una inversión, es una apuesta. Antes de firmar, mira siempre la antigüedad y la ITE del edificio, las derramas aprobadas o en camino, si hay ocupación y los días reales en mercado de la zona.
Veredicto: comparar dos pisos y saber cuál es mejor inversión
No hay un ganador universal entre A y B, y desconfía de quien te lo dé en treinta segundos. Lo que sí hay es un método: la bruta no decide nada; deciden el precio de cierre, el coste real de entrada con su ITP por comunidad, la fiscalidad según estrategia y zona, y la liquidez de salida. Cuando pones esas cuatro cifras una al lado de la otra, los dos pisos que tenías empatados al 7% dejan de estarlo, y casi siempre uno se separa con claridad. Cuál, depende de tu estrategia y tu zona. Pero deja de depender del anuncio.
Compara los dos pisos sobre datos reales antes de firmar
Hacer esto a mano para dos pisos es media tarde de buscar el ITP de cada comunidad, estimar el precio de cierre y cuadrar la reducción del IRPF que aplica a cada uno. Briiks lo hace por ti: pega el link de cada piso desde cualquier portal, o sube el PDF del anuncio, y los compara sobre datos neutrales —precios de cierre de los Registradores, Valor de Referencia de Catastro, perfil de barrio del INE— con la rentabilidad por estrategia (larga, flip, habitaciones) y las señales de riesgo de cada uno. No gana si compras: solo te pone los números correctos para que el empate se rompa antes de la notaría, no después.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué no me sirve la rentabilidad bruta para comparar dos pisos?
Porque se calcula sobre el precio del anuncio, que pone el vendedor y casi nunca es el precio de cierre. Dos pisos con la misma bruta pueden tener costes de entrada, fiscalidad y liquidez muy distintos. La bruta sirve para descartar de un vistazo, no para decidir entre dos finalistas.
¿Cómo sé el precio real al que se cierra en una zona?
El Colegio de Registradores publica la Estadística Registral Inmobiliaria con el precio efectivamente escriturado (2.226 €/m² de media en el 1T de 2025). Es una fuente neutral: no cobra por el cierre. El margen entre anuncio y cierre rondó el 6,2% de media nacional en 2025 según Tecnocasa, con un rango habitual del 5% al 10%.
¿Cuánto cambia el ITP según la comunidad autónoma?
Bastante. En 2026 el tipo general de vivienda usada está en el 6% en Madrid, 7% en Andalucía, 9% en la Comunidad Valenciana y escalado del 10% al 13% en Cataluña según el valor. Por eso un piso más barato en una comunidad con ITP alto puede costar más de entrada que uno más caro en otra. Hay bonificaciones (jóvenes, VPO): confirma siempre el tipo de tu comunidad.
¿Qué es el Valor de Referencia de Catastro y por qué me afecta?
Es el valor oficial que Catastro asigna a cada inmueble cada año. Desde 2022 es la base imponible mínima del ITP: tributas sobre el mayor entre el precio que pagas y ese valor. Si compras por debajo, Hacienda liquida igual sobre el de Catastro. El Tribunal Constitucional lo avaló en febrero de 2026.
¿Por qué dos pisos con el mismo alquiler tributan distinto?
Por la reducción del rendimiento neto del alquiler (art. 23.2 LIRPF). Desde la Ley 12/2023, los contratos firmados a partir del 26/05/2023 tienen un 50% por defecto, que sube al 70% o 90% en zona de mercado tensionado con ciertos requisitos. El mismo bruto rinde más neto si el piso está en la zona y situación correctas.
¿Influye la estrategia (alquiler largo, flip, habitaciones) en cuál es mejor?
Sí, y mucho. La reducción del IRPF aplica al alquiler de vivienda larga, no al flip ni de la misma forma al alquiler por habitaciones. Un piso puede ser la mejor opción a largo plazo y la peor como compraventa. Hay que comparar cada piso bajo la estrategia que de verdad vas a aplicar.
¿Qué señales de riesgo miro antes de decidir?
Antigüedad del edificio y estado de la ITE, derramas aprobadas o previstas, posible ocupación, días reales en mercado de la zona (liquidez de reventa), si está en zona tensionada y el perfil del barrio (renta, % de alquiler) que publica el INE.
Última revisión: junio 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni de inversión. Los porcentajes fiscales dependen de la comunidad autónoma, la calificación de zona tensionada, la fecha del contrato y el perfil del inquilino; verifica tu caso concreto. Cifras del ejemplo marcadas como ilustrativas. Fuentes: Colegio de Registradores (CORPME), INE (Índice de Precios de Vivienda), idealista/news, AEAT.
