Tu Excel dice 7%. El piso, en realidad, te renta poco más del 4%. Esa diferencia no es un matiz contable: es lo que separa un alquiler que da dinero de uno que te lo va comiendo cada mes sin que lo notes.
El problema casi nunca es la hoja de cálculo. Es qué metes en ella. La rentabilidad bruta de un alquiler se calcula sobre el precio del anuncio y el alquiler ideal, dos cifras que pone gente que gana cuando tú compras caro y alquilas rápido. La rentabilidad neta es lo que queda después de IBI, comunidad, seguro, vacancia, reparaciones e IRPF. Es decir, lo que de verdad acaba en tu cuenta.
Este artículo te enseña a calcular las dos, te muestra dónde se evapora la diferencia con un caso numérico, y te dice cuándo un piso con buena bruta es, en realidad, una mala inversión. No vas a leer “el ladrillo siempre sube”. Vas a leer cuentas.
Rentabilidad bruta vs neta: la definición sin adornos
Las dos miden lo mismo —cuánto rinde el dinero que metes— pero sobre bases distintas.
- Rentabilidad bruta = (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100. Es la cifra de los titulares y de los anuncios. Ignora todos los gastos. Sirve para un primer filtro de 10 segundos y para nada más.
- Rentabilidad neta = (ingreso real anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100. Descuenta lo que cuesta tener y mantener el piso, y el dinero que de verdad pusiste para entrar (no solo el precio, también impuestos y notaría).
La trampa está en que casi todo el mercado te enseña la bruta y la llama “rentabilidad” a secas. Cuando idealista publica que la vivienda en España renta en torno al 7%, esa es la cifra bruta, antes de cualquier gasto (idealista/news, datos de rentabilidad de la vivienda). La neta, una vez descuentas todo, suele quedarse entre el 40% y el 60% de esa cifra. Tu 7% se convierte en algo entre el 3% y el 4,5% real.
Si quieres una sola regla para no engañarte: la bruta es lo que te cuentan, la neta es lo que cobras.
El caso que rompe el empate
Cojamos un piso ilustrativo —números realistas de mercado, no un anuncio concreto— para ver dónde se va el dinero. Piso de 70 m² en una zona obrera de una gran ciudad, precio de anuncio 180.000 €, alquiler de mercado 1.000 €/mes (12.000 €/año).
Rentabilidad bruta: 12.000 ÷ 180.000 = 6,7%. La cifra que te haría decir “buen piso”.
Ahora bajamos a la realidad. Primero, lo que cuesta entrar de verdad —porque la neta se calcula sobre lo que pusiste, no sobre el precio escaparate:
| Coste de entrada | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| ITP (segunda mano, varía 6%–10% según comunidad) | 10.800 € |
| Notaría + registro + gestoría | 1.700 € |
| Inversión total real | 192.500 € |
El ITP cambia mucho por comunidad autónoma: en Madrid ronda el 6%, en Cataluña o la Comunidad Valenciana llega al 10–11% (normativa autonómica de Transmisiones Patrimoniales). Solo ese impuesto puede mover tu rentabilidad medio punto.
Después, los gastos anuales que el anuncio nunca menciona:
| Gasto anual recurrente | Importe |
|---|---|
| IBI | 350 € |
| Comunidad (50 €/mes) | 600 € |
| Seguro de hogar | 200 € |
| Reparaciones y mantenimiento (provisión) | 700 € |
| Vacancia (≈4%: un mes vacío cada dos años) | 480 € |
| Total gastos operativos | 2.330 € |
Ingreso real tras gastos operativos: 12.000 − 2.330 = 9.670 €.
- Neta antes de impuestos, sobre el precio: 9.670 ÷ 180.000 = 5,4%.
- Neta antes de impuestos, sobre inversión total: 9.670 ÷ 192.500 = 5,0%.
Y todavía falta Hacienda. El rendimiento del alquiler tributa en tu IRPF general. Puedes deducir IBI, comunidad, seguro, intereses de hipoteca y la amortización del 3% sobre el valor de construcción, y sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción general del 50% para vivienda habitual en contratos firmados desde mayo de 2023 —antes era el 60%— que sube hasta el 70%–90% en zonas tensionadas y casos concretos (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda; art. 23 LIRPF, AEAT). En este caso, con un tipo marginal del 30%, el IRPF se lleva alrededor de 1.000 €/año.
- Neta después de impuestos: (9.670 − 1.000) ÷ 192.500 = 4,5%.
Aquí está la foto completa:
| Métrica | Cifra | Sobre qué se calcula |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | 6,7% | Precio del anuncio |
| Neta antes de impuestos | 5,0% | Inversión total |
| Neta después de impuestos | 4,5% | Inversión total |
El 6,7% del titular es un 4,5% real. Una tercera parte de la rentabilidad estaba en gastos que no aparecían en ningún sitio. Y este es un piso bueno: cambia el barrio, sube la vacancia o mete una derrama de 6.000 € y la neta se va al suelo. Por eso comparar dos pisos por su rentabilidad bruta es comparar dos cosas que cada vendedor se ha inventado a su favor.
Las cinco fugas que matan la rentabilidad neta
Cuando un piso pasa de 7% bruto a 4% neto, el dinero se va casi siempre por estos cinco sitios:
- Los gastos de compra. ITP, notaría, registro y gestoría suman entre un 8% y un 13% del precio. Es dinero que pusiste y que la bruta ignora por completo. Por eso la neta debe calcularse sobre la inversión total, no sobre el precio.
- La vacancia. Ningún piso está alquilado 12 meses al año, 12 meses al año, para siempre. Un mes vacío cada dos años ya te resta un 4% del ingreso. Cambios de inquilino, reformas entre contratos y morosidad lo empeoran.
- El mantenimiento y las derramas. Caldera, humedades, electrodomésticos, pintura, una derrama de fachada. Provisiona mínimo un 0,5%–1% del valor del piso al año aunque este ejercicio no toques nada.
- El IRPF. El alquiler suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal. Para una renta media puede ser un 30%–37% del rendimiento neto, antes de aplicar la reducción por vivienda. Lo desarrollamos en la guía de fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
- El precio real de cierre. Si calculas la bruta sobre el precio del anuncio y luego compras por menos, te has quedado corto en tu favor; pero si pagas lo que pide un vendedor que ha inflado, tu neta nace tocada. El anuncio no es el mercado: el precio de idealista no siempre es fiable, y el dato que importa es a cuánto se cierran de verdad operaciones parecidas (precios de transmisión del Colegio de Registradores).
¿Y si pides hipoteca? Cuidado con la rentabilidad “sobre fondos propios”
Aquí aparece una tercera cifra que confunde a mucha gente: la rentabilidad sobre el capital aportado (o sobre fondos propios). Si compras el piso con hipoteca, no pones 192.500 €, pones la entrada —pongamos 60.000 €— y el resto lo presta el banco.
Como divides el beneficio entre una inversión propia mucho menor, el porcentaje se dispara: el mismo piso puede mostrar un 8% o un 10% “sobre fondos propios”. No es una cifra inflada ni un atajo contable: es apalancamiento, y funciona en los dos sentidos. Amplifica la rentabilidad cuando las cuentas salen y amplifica las pérdidas cuando no. Además, los intereses de la hipoteca son un gasto real que reduce tu cashflow mensual, aunque sean deducibles en el IRPF.
La regla limpia: usa la neta después de impuestos sobre inversión total para juzgar si el piso es bueno, y la rentabilidad sobre fondos propios solo para entender qué te hace la deuda. No mezcles las dos para venderte una cifra bonita. Lo explicamos a fondo en cómo la deuda multiplica (o hunde) tu inversión.
Cuándo un buen porcentaje bruto es, en realidad, mala inversión
Un alquiler puede tener una bruta envidiable y seguir siendo un error. Pasa cuando:
- La bruta es alta porque el barrio es malo. Rentabilidades brutas del 9%–11% suelen esconder zonas con alta morosidad, rotación constante de inquilinos y revalorización nula o negativa. Cobras más en proporción porque el riesgo es mayor y el precio del piso no sube.
- El piso necesita reforma y no la has metido en las cuentas. Una entrada barata con 30.000 € de obra por delante no es una entrada barata.
- La comunidad tiene derramas a la vista. Un edificio antiguo sin ITE pasada o con ascensor pendiente puede comerse uno o dos años de beneficio de golpe.
- Los metros del anuncio no son los reales. Si pagas por 75 m² y el Catastro dice 62, tu cálculo entero está mal de origen. Conviene cruzar siempre los metros del anuncio con los del Catastro.
- La neta después de impuestos es menor que una alternativa sin gestión. Si tras descontar todo te queda un 3% y tienes que perseguir inquilinos, gestionar averías y declarar cada año, compáralo honestamente con activos que rinden parecido sin que tengas que hacer nada.
La rentabilidad bruta nunca te avisa de esto. La neta, bien calculada, sí.
Cómo calcular tu rentabilidad neta sin engañarte
El método, paso a paso, para cualquier piso que estés mirando:
- Ingreso anual real, no el ideal: alquiler de mercado de la zona × 11 meses (descontando vacancia), no × 12.
- Resta los gastos operativos: IBI, comunidad, seguro, una provisión de mantenimiento y, si la usas, la gestión.
- Calcula la inversión total: precio + ITP de tu comunidad + notaría + registro + gestoría + reforma si la hay.
- Aplica el IRPF: estima el rendimiento neto fiscal, réstale la reducción por vivienda y multiplícalo por tu tipo marginal.
- Divide: (ingreso real − gastos − IRPF) ÷ inversión total × 100. Esa es tu neta después de impuestos. Esa es la cifra.
El paso que casi todo el mundo falla es el 3 combinado con el 5: calcular la rentabilidad sobre el precio del anuncio en lugar de sobre el dinero real que pones, y usar el alquiler de máximos en lugar del realista. Corrige esos dos y tu Excel deja de mentirte.
Cuándo NO comprar ese piso
Por si las cuentas no han sido suficientemente claras: hay momentos en que la respuesta correcta es no comprar.
- Cuando la neta después de impuestos baja del 4% y el piso no tiene una expectativa razonable de revalorización ni una palanca clara (reforma con recorrido, cambio de uso, alquiler por habitaciones que la zona admita).
- Cuando necesitas que todo salga perfecto —cero vacancia, cero averías, alquiler de máximos— para que el número cuadre. Eso no es una inversión, es una apuesta.
- Cuando el único argumento a favor es “el ladrillo siempre sube”. El precio de cierre y los gastos mandan; la revalorización es un extra que no controlas.
- Cuando no has calculado la neta sobre el precio real de cierre de operaciones comparables, sino sobre lo que pide el anuncio.
Decir que no a tiempo es la decisión más rentable que tomarás en este negocio.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad neta y bruta de un alquiler?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra e ignora todos los gastos; es la cifra de los anuncios. La neta resta IBI, comunidad, seguro, vacancia, mantenimiento e IRPF, y se calcula sobre la inversión total (precio + impuestos + gastos). La neta es la que de verdad acaba en tu cuenta.
¿Cuánto baja la rentabilidad de bruta a neta?
Como referencia general, la neta suele quedar entre el 40% y el 60% de la bruta. Un piso con 7% bruto acaba rindiendo un 3%–4,5% neto después de impuestos, según comunidad autónoma, vacancia, gastos de la finca y tu tipo de IRPF.
¿Qué rentabilidad neta es buena en un alquiler en España?
No hay número mágico, pero por debajo del 4% neto después de impuestos conviene exigir una razón de peso (revalorización clara, reforma con recorrido, estrategia de habitaciones). Entre el 4% y el 6% neto es una zona razonable; por encima, revisa si la cifra esconde más riesgo de barrio o de morosidad.
¿Se incluyen los gastos de compra en la rentabilidad neta?
Sí. ITP, notaría, registro y gestoría son dinero que pusiste para entrar, así que la neta debe calcularse sobre la inversión total, no solo sobre el precio. Ignorarlos infla tu rentabilidad entre medio punto y un punto entero.
¿La rentabilidad neta incluye el IRPF?
La neta “después de impuestos” sí. El alquiler tributa en tu base general del IRPF; puedes deducir gastos y amortización y aplicar la reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo de vivienda (hasta 70%–90% en zonas tensionadas, Ley 12/2023). Lo que queda tras Hacienda es tu rentabilidad real.
¿Por qué la rentabilidad “sobre fondos propios” sale más alta?
Porque con hipoteca divides el beneficio entre la entrada que pones tú, no entre el valor total del piso. Eso es apalancamiento: dispara el porcentaje cuando las cuentas salen y lo hunde cuando no. Úsalo para entender el efecto de la deuda, no como tu cifra de referencia para decidir.
¿Sirve la rentabilidad bruta para algo?
Para un primer filtro de 10 segundos: descartar lo que ni de lejos llega. Para decidir si comprar, no. Dos pisos con la misma bruta pueden tener netas muy distintas según barrio, gastos de comunidad, comunidad autónoma y precio real de cierre.
Antes de comprar ese piso, mira lo que renta de verdad
Calcular la neta a mano se puede hacer —el método está aquí arriba—, pero es donde se cuela el error: el alquiler de máximos, el precio del anuncio en vez del de cierre, el IRPF estimado a ojo o la vacancia que nadie quiere apuntar.
Pega el enlace del anuncio (de idealista, fotocasa o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad neta después de impuestos, la fiscalidad española descontada, los precios de cierre del Registro, el perfil del barrio según el INE y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
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¿Vas a alquilar a largo plazo? Compara la cifra de este artículo con tu estrategia en inversión en alquiler de larga duración, o mira si alquilar por habitaciones cambia tus números.
Última revisión: junio 2026. Las cifras macro provienen de idealista/news, INE, el Colegio de Registradores y la AEAT; el caso numérico es ilustrativo y sirve para mostrar el mecanismo de cálculo, no es un inmueble concreto. Este artículo no es asesoramiento fiscal ni de inversión.
