El mismo piso, el mismo precio, el mismo día. Lo compras en Madrid y pagas 11.700 € de ITP. En la Comunidad Valenciana, 19.500 €. La diferencia —7.800 €— no es el piso: es la comunidad autónoma donde está.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que pagas al comprar vivienda de segunda mano, y cada comunidad fija su propio tipo. En 2026 va del 4 % al 13 % según dónde compres. Este artículo te da la tabla del ITP por comunidades autónomas 2026, te explica sobre qué número se calcula de verdad (no es el que crees), te enseña los tipos reducidos que casi nadie aplica y te muestra el impacto con un caso real y cifras.
No es un artículo de atajos para pagar menos. Es para el comprador que quiere saber, antes de la notaría, cuánto va a pagar y por qué.
Tabla del ITP por comunidades autónomas 2026
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas: cada una pone su tipo y sus reducciones. Esta es la foto del tipo general para vivienda de segunda mano en 2026, ordenada de más barato a más caro.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP 2026 (orientativo) | Notas |
|---|---|---|
| País Vasco (foral) | 4 % | Reducido al 2,5 % en vivienda habitual con requisitos |
| Navarra (foral) | 6 % | Tipo general foral |
| Madrid | 6 % | Uno de los más bajos de régimen común |
| Canarias | 6,5 % | — |
| Andalucía | 7 % | Tipo único desde 2021 |
| La Rioja | 7 % | — |
| Galicia | 8 % | Reducciones por edad y zona poco poblada |
| Aragón | 8 % → 10 % | Escala por tramos a partir de ~400.000 € |
| Asturias | 8 % → 10 % | Escala por tramos a partir de ~300.000 € |
| Castilla y León | 8 % → 10 % | 8 % hasta ~250.000 €; 10 % el exceso |
| Murcia | 8 % | — |
| Baleares | 8 % → 13 % | Escala por tramos; 13 % en tramos altos |
| Extremadura | 8 % → 11 % | Escala por tramos |
| Cantabria | 9 % | Con escala según valor |
| Castilla-La Mancha | 9 % | — |
| Cataluña | 10 % → 11 % | 10 % hasta 1.000.000 €; 11 % el exceso |
| Comunidad Valenciana | 10 % | — |
Tipos generales orientativos a fecha de revisión. Varias comunidades aplican escalas por tramos y reducciones por edad, vivienda habitual, familia numerosa o discapacidad. Las comunidades forales (País Vasco y Navarra) tienen normativa propia. Confirma siempre el tipo y las reducciones vigentes en la hacienda de tu comunidad antes de hacer números.
La lectura rápida: entre la comunidad más barata (País Vasco, 4 %) y la más cara en tramos altos (Baleares, 13 %) hay una diferencia de más del triple. En un piso de 200.000 €, eso son 8.000 € frente a 26.000 €. El ITP no es un detalle de cierre: es uno de los mayores gastos de comprar.
Sobre qué número se calcula el ITP (no es el que pagaste)
Aquí está el error más caro. Mucha gente asume que el ITP se calcula sobre el precio que negoció. No siempre.
Desde 2022, la base imponible del ITP es el mayor de dos cifras: el precio que escrituras o el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda te cobra el impuesto sobre el valor de referencia igualmente, no sobre lo que pagaste.
Esto significa que el porcentaje de la tabla de arriba se aplica sobre una base que no controla el vendedor ni tú: la fija el Catastro a partir de los precios de las compraventas reales de la zona. Antes de hacer cuentas, necesitas dos datos: el tipo de tu comunidad y el valor de referencia del inmueble concreto. Si no sabes cómo funciona ese segundo número, lo explicamos paso a paso en qué es el valor de referencia del Catastro.
Pega el enlace del piso que estás mirando en Briiks y cruza lo que pide el anuncio con el coste fiscal real antes de sentarte en la notaría →
El caso real: el mismo piso en cinco comunidades
Vamos a números concretos. Piso de segunda mano, 72 m², anunciado en 205.000 €. Negocias y escrituras a 195.000 €. El valor de referencia que el Catastro tiene asignado es 198.000 €, así que esa es la base del ITP (es la mayor de las dos).
Ahora aplicamos el tipo general de cinco comunidades sobre esos mismos 198.000 €:
| Comunidad | Tipo general | ITP a pagar | Diferencia vs. Madrid |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4 % | 7.920 € | −3.960 € |
| Madrid | 6 % | 11.880 € | — |
| Andalucía | 7 % | 13.860 € | +1.980 € |
| Cataluña | 10 % | 19.800 € | +7.920 € |
| C. Valenciana | 10 % | 19.800 € | +7.920 € |
El mismo piso, la misma base, el mismo día. Entre comprarlo en País Vasco y comprarlo en Valencia hay 11.880 € de diferencia solo en ITP. Es dinero que sale de tu bolsillo el día de la firma, en efectivo, y que no se financia con la hipoteca: el banco te presta sobre el valor del piso, no sobre los impuestos.
Por eso el ITP entra en la cuenta de coste real desde el minuto uno, igual que el IBI o la comunidad. Lo metemos en el mismo cálculo que el resto de gastos en la fiscalidad de la ganancia neta: un ITP del 10 % frente a uno del 6 % puede llevarse el equivalente a varios meses de alquiler antes de que el piso genere un solo euro. Si estás comparando pisos en comunidades distintas, ignorar esto distorsiona la comparación entera —es justo lo que evitamos al comparar dos pisos con cifras reales.
Tipos reducidos: cómo baja el ITP legalmente
El tipo general no es siempre el que pagas. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para perfiles concretos. No son atajos: están en la ley autonómica y se aplican si cumples requisitos. Los más habituales:
- Jóvenes (normalmente hasta 35 años) comprando vivienda habitual: muchas comunidades bajan el tipo (a veces al 3-5 %), con límites de precio y, a veces, de patrimonio o renta.
- Familias numerosas: reducción adicional para vivienda habitual, con límites de superficie o valor.
- Personas con discapacidad: tipos reducidos en la mayoría de comunidades.
- Vivienda habitual (sin más condición que serlo): algunas comunidades aplican un tipo inferior al general solo por destinarla a residencia habitual.
- Zonas rurales o despobladas: Galicia, Castilla y León o Aragón, entre otras, premian comprar en municipios pequeños.
El detalle importa: cada reducción tiene su letra pequeña (edad exacta, plazo para empadronarte, límite de valor, plazo de mantenimiento). Una reducción mal aplicada se convierte en una liquidación complementaria con intereses dos años después. Antes de contar con un tipo reducido, confírmalo en la normativa de tu comunidad o con un asesor.
Y un aviso para inversores: la mayoría de estos tipos reducidos exigen que la vivienda sea habitual. Si compras para alquilar, normalmente pagas el tipo general. Eso cambia los números de tu inversión y conviene tenerlo claro antes de mirar la rentabilidad de comprar para alquilar, no después.
Cuándo NO pagas ITP (y pagas otra cosa)
El ITP no aplica siempre. Saber cuándo no toca te ahorra confusiones y, a veces, dinero:
- Obra nueva. La primera entrega de una vivienda nueva no lleva ITP: lleva IVA (10 %) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, que también fija cada comunidad, entre el 0,5 % y el 1,5 % aproximadamente). Comprar nuevo en una comunidad con ITP alto puede salir distinto a comprar de segunda mano allí mismo.
- Comunidades forales. País Vasco y Navarra tienen su propio sistema. Los tipos y las reducciones no se rigen por la normativa estatal; consúltalos en su hacienda foral.
- El piso no tiene valor de referencia asignado. No todos lo tienen. En ese caso vuelve a aplicarse el sistema anterior: tributas por el valor declarado o el comprobado por la Administración.
- No confundas el ITP con el resto. El ITP lo paga el comprador. La plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia los paga el vendedor. Y el IBI sale del valor catastral, no del valor de referencia ni del tipo de ITP. Son impuestos distintos, con bases distintas.
Un matiz que ahorra disgustos: el ITP se paga donde radica el inmueble, no donde vives tú. Si resides en Madrid y compras un piso en Valencia, pagas el ITP valenciano. La comunidad del piso manda.
Qué significa esto al analizar una compra
El tipo de ITP de tu comunidad es un dato de coste, igual que el precio de cierre real o los metros que de verdad pisas. Por sí solo no te dice si el piso es buena compra: te dice cuánto te cuesta entrar. Pero si lo ignoras, tu cálculo de rentabilidad nace torcido.
La foto completa necesita cruzar varias cosas a la vez: el precio de oferta (que casi siempre está por encima de lo que se cierra de verdad), el valor de referencia que fija la base del ITP, el tipo de tu comunidad y el resto de gastos de compra. Cuando juntas todo eso, dejas de decidir sobre el número del anuncio y empiezas a decidir sobre datos. Es el mismo ejercicio que aplicamos al evaluar cualquier inversión a largo plazo: el coste fiscal de entrada se descuenta antes de hablar de rentabilidad.
Briiks calcula la fiscalidad española real de cada operación —incluido el ITP de la comunidad donde está el piso, sobre la base correcta— junto a los precios de cierre del Colegio de Registradores, el valor de referencia del Catastro y los datos de zona del INE. No para decirte “cómpralo”, sino para que el número que manejas no venga del que tiene interés en venderte.
Preguntas frecuentes sobre el ITP por comunidades autónomas
¿Qué comunidad tiene el ITP más barato en 2026?
El País Vasco, con un tipo general del 4 % (y reducido al 2,5 % en vivienda habitual con requisitos). Le siguen Navarra y Madrid, ambas con un 6 % general. Las más caras son las que aplican un 10 % o tramos superiores, como Cataluña, la Comunidad Valenciana o Baleares en sus tramos altos.
¿Sobre qué precio se calcula el ITP?
Sobre el mayor de dos cifras: el precio que escrituras o el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste.
¿Pago el ITP de la comunidad donde vivo o donde está el piso?
Donde está el piso. El ITP se paga en la comunidad donde radica el inmueble, con independencia de dónde tengas tú la residencia.
¿El ITP se puede pagar con la hipoteca?
No de forma directa: el banco financia el valor del inmueble, no los impuestos. El ITP lo pagas aparte, normalmente con ahorros, en los días siguientes a la firma. Por eso conviene calcularlo antes, no descubrirlo después.
¿Hay tipos reducidos para jóvenes?
Sí. La mayoría de comunidades aplican un tipo reducido para menores de 35 años (en algunas, otras edades) que compran vivienda habitual, con límites de precio y a veces de renta o patrimonio. Si compras para alquilar, normalmente pagas el tipo general.
¿Cuándo pago IVA en lugar de ITP?
En la compra de vivienda nueva (primera entrega). Ahí pagas IVA al 10 % más AJD, no ITP. El ITP es solo para la segunda mano.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mediante el modelo 600 (o su equivalente autonómico). Pasado el plazo, llegan recargos e intereses.
Antes de comprar ese piso, mira el coste fiscal real
El ITP es uno de los gastos más grandes de comprar y cambia hasta el triple según la comunidad. Equivocarte de tipo, o calcularlo sobre la base que no toca, no es un detalle: son miles de euros que salen de tu bolsillo el día de la firma y que la rentabilidad del anuncio nunca incluyó.
Pega el enlace del anuncio (de Idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad real, la fiscalidad española descontada —ITP incluido, sobre la base correcta y con el tipo de la comunidad donde está el piso—, los precios de cierre del Registro y las señales de riesgo, cruzados con fuentes que nadie del lado vendedor controla. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
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Gratis para empezar. Sin tarjeta.
Fuentes oficiales:
– Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — BOE.
– Ley 22/2009, de cesión de tributos del Estado a las Comunidades Autónomas — BOE.
– Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (valor de referencia) — BOE.
– Agencia Tributaria (AEAT) y haciendas autonómicas — tipos de ITP vigentes por comunidad.
Última revisión: junio 2026. Autor: Sergio Sánchez. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal individualizado; los tipos de ITP y sus reducciones los fija cada comunidad y cambian con frecuencia. Confirma el tipo aplicable a tu caso en la normativa de tu comunidad autónoma antes de firmar.
