Cerraste el piso a 180.000 €. Bien. Ahora súmale entre 10.800 y 23.400 € que no aparecen en el anuncio.
Esa horquilla es lo que cambia el impuesto principal —el ITP— según la comunidad donde compres, y casi nadie lo mete en el Excel antes de firmar. Este artículo explica qué impuestos pagas al comprar un piso de segunda mano, cuánto es el ITP en cada comunidad, sobre qué importe se calcula de verdad, qué reducciones existen y cuál es el coste total real, con un caso y cifras.
No es un artículo de atajos para pagar menos. Es para el comprador que quiere saber, antes de la notaría, cuánto va a desembolsar de verdad y por qué su “tengo 180.000 €” no le alcanza para un piso de 180.000 €.
El único impuesto que pagas tú: el ITP
Cuando compras una vivienda de segunda mano (de un particular o de una empresa que no la promueve), el impuesto que pagas es el ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Lo paga el comprador, y es un impuesto autonómico: cada comunidad fija su propio tipo.
Conviene fijar la diferencia desde el principio, porque la confunde mucha gente:
- Vivienda de segunda mano → pagas ITP (autonómico). No hay IVA.
- Vivienda nueva (primera transmisión desde el promotor) → pagas IVA del 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, otro impuesto autonómico, 0,5 %–1,5 %).
Si compras de segunda mano, olvídate del IVA y del AJD de la compraventa: tu impuesto es el ITP y punto. El resto de la factura —notaría, registro, gestoría— son gastos, no impuestos, y los vemos más abajo.
Cuánto es el ITP por comunidad autónoma en 2026
Aquí está el número que la mayoría busca. El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano va, según la comunidad, de un 4 % a un 13 %. La tabla recoge los tipos generales orientativos vigentes a 2026.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP (orientativo) |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| País Vasco | 7 % (4 % vivienda habitual con condiciones) |
| Navarra | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| La Rioja | 7 % |
| Andalucía | 7 % |
| Galicia | 8 % |
| Murcia | 8 % |
| Castilla y León | 8 % (tramos hasta 10 %) |
| Aragón | 8 % (tramos hasta 10 %) |
| Asturias | 8 % (tramos hasta 10 %) |
| Extremadura | 8 % (tramos hasta 11 %) |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Cantabria | 9 % |
| Cataluña | 10 % (11 % sobre el tramo > 1 M €) |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| Baleares | 8 % (tramos progresivos hasta 13 %) |
Fuente: normativa tributaria autonómica vigente (portales tributarios de cada comunidad / AEAT). Verifica el tipo de tu comunidad antes de firmar: las comunidades retocan estos tipos con frecuencia, en algunas el tipo es progresivo por tramos de precio y muchas tienen reducciones que bajan el efectivo (siguiente sección). La diferencia entre Madrid (6 %) y Valencia o Cataluña (10 %) sobre un piso de 180.000 € son 7.200 € reales.
Sobre qué importe se calcula el ITP (esto sorprende)
Aquí está la trampa que más liquidaciones inesperadas genera. El ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagaste. Se calcula sobre el mayor de dos números:
- El precio escriturado (lo que pagas y firmas ante notario).
- El valor de referencia del Catastro del inmueble.
Desde el 1 de enero de 2022, por la Ley 11/2021 contra el fraude fiscal, el valor de referencia del Catastro es la base imponible mínima del ITP. Si negocias bien y escrituras por debajo de ese valor de referencia, Hacienda te liquida el impuesto sobre el valor de referencia igualmente, no sobre lo que pagaste.
Traducido a una factura concreta: compras a 175.000 €, pero el valor de referencia es 190.000 €. Pagas ITP sobre 190.000 €. En Madrid (6 %), son 11.400 € en lugar de 10.500 €. Novecientos euros que no esperabas, por un número que podías haber consultado antes.
Por eso conviene consultar el valor de referencia antes de hacer la oferta, no después. Lo explicamos en detalle en qué es el valor de referencia del Catastro y cómo te afecta. Y por eso el precio del anuncio dice poco: lo que importa es lo que la operación cuesta de verdad con impuestos dentro, no el titular de idealista. Sobre esa brecha entre anuncio y realidad va precio real de venta frente a precio de anuncio.
Reducciones del ITP: cuándo pagas menos
Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos que bajan el ITP por debajo del general. Los más habituales:
- Menores de 35-36 años comprando su vivienda habitual (límites de precio y de renta según comunidad).
- Familias numerosas comprando vivienda habitual.
- Personas con discapacidad (grado mínimo según normativa).
- Vivienda de Protección Oficial (VPO).
- En algunas comunidades, zonas rurales o en despoblación.
Los tipos reducidos van del 3 % al 5 % según el caso y la comunidad, y casi siempre exigen que sea tu vivienda habitual, no una inversión. Es decir: si compras para alquilar, normalmente pagas el tipo general. No asumas que te corresponde un tipo reducido; compruébalo en la normativa de tu comunidad o con tu gestoría antes de presupuestar.
| Supuesto frecuente | Tipo reducido orientativo |
|---|---|
| Joven < 35-36 años, vivienda habitual | 3 % – 5 % |
| Familia numerosa, vivienda habitual | 3 % – 5 % |
| Persona con discapacidad | 3 % – 4 % |
| VPO | 4 % – 7 % |
Fuente: normativa autonómica. Cada supuesto tiene requisitos de precio máximo, empadronamiento y plazos de permanencia. Verifica el tuyo.
El coste total real: ITP no es lo único
El ITP es el grueso, pero no la factura entera. Al comprar de segunda mano sumas, además del impuesto:
- Notaría — escritura pública de compraventa. Tarifas reguladas, ~600-1.000 €.
- Registro de la Propiedad — inscripción. ~400-700 €.
- Gestoría — si la contratas (habitual si hay hipoteca). ~300-500 €.
- Tasación — solo si pides hipoteca. ~300-600 €.
Una nota importante: la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender la paga el vendedor, no tú. No la metas en tu coste de compra.
Veamos el coste total con un caso real.
Caso: piso en Carabanchel, Madrid
- Precio escriturado: 180.000 €
- Valor de referencia Catastro: 186.000 € (mayor → es la base del ITP)
- Comunidad: Madrid, tipo general 6 %
- Compra como inversión (no aplica tipo reducido por vivienda habitual)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 % sobre 186.000 €) | 11.160 € |
| Notaría | ~850 € |
| Registro de la Propiedad | ~550 € |
| Gestoría | ~400 € |
| Total gastos e impuestos | ~12.960 € |
| Desembolso real (precio + gastos) | ~192.960 € |
El piso “de 180.000 €” cuesta casi 193.000 € puestos en la mano. Sobre la base del ITP, un 7,2 % de sobrecoste solo en impuestos y gastos de compra, antes de pagar un euro de reforma o de la primera cuota de hipoteca. Y eso en Madrid, la comunidad con uno de los ITP más bajos. El mismo piso en Valencia o Cataluña (10 %) sumaría 18.600 € de ITP en lugar de 11.160 €: 7.440 € más por cruzar una frontera autonómica.
Ese sobrecoste se come la rentabilidad del primer año entero si compras para alquilar. Por eso entra en el cálculo desde el principio, no como sorpresa de notaría. Lo desarrollamos en rentabilidad de comprar piso para alquilar en 2026.
Cuándo el ITP cambia la decisión (y cuándo NO compras)
El ITP no es un trámite a ignorar: es una variable que puede dar la vuelta a una operación. Casos en los que conviene pararse:
- El piso ya estaba ajustado de precio. Si el anuncio pedía precio de mercado pleno y encima sumas un 10 % de ITP, la operación solo sale a cuenta si el alquiler o la reventa lo absorben. A menudo no lo absorben.
- Comparas pisos en comunidades distintas. Un piso 5.000 € más barato en una comunidad con ITP del 10 % puede salir más caro que otro en Madrid al 6 %. El precio del anuncio engaña; el desembolso real, no.
- Cuentas con un tipo reducido que no te corresponde. Si presupuestaste al 4 % (joven, vivienda habitual) pero compras para alquilar, pagas el general. Ese error son varios miles de euros.
- El valor de referencia está por encima del precio. Pagas ITP sobre el valor de referencia, no sobre tu oferta. Si la brecha es grande, tu coste sube sin que tú toques el precio.
Y la regla incómoda: si la operación solo sale a cuenta ignorando los impuestos de compra, no sale a cuenta. El ITP es dinero que desembolsas el día uno y no recuperas. Una operación que necesita esconder ese 6-10 % para parecer rentable es una operación que dice “no” en voz baja. Aquí no te vamos a decir “cómpralo”: te damos los números para que decidas. Si quieres afinar si el precio de partida ya es caro, mira cómo saber si un piso está caro o barato.
Dónde encaja Briiks en esto
El problema no es no saber que existe el ITP. Es tener, antes de firmar, el coste total con los impuestos ya descontados y la fiscalidad española aplicada a ese piso concreto, no a la media.
Eso es lo que hace Briiks: pegas el enlace del anuncio (de idealista, fotocasa, habitaclia o cualquier portal), subes el PDF de la ficha o metes los datos a mano, y obtienes el informe con el coste real de la operación, la rentabilidad por estrategia (compra-venta, alquiler de larga duración, por habitaciones), la fiscalidad descontada, los comparables anclados al Valor de Referencia del Catastro y los precios de cierre del Colegio de Registradores, y las señales de riesgo. Briiks no gana si compras o si no compras: usa fuentes neutrales que nadie controla. El piso no vale lo que pide el anuncio; vale lo que dicen los datos.
Para entender el bloque fiscal completo de una inversión —no solo la compra, también lo que pagas mientras la tienes y cuando la vendes— está fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de ITP al comprar un piso de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma. El tipo general va del 4 % al 13 %; en la mayoría está entre el 6 % y el 10 %. Sobre un piso de 180.000 €, eso son entre 10.800 € y 18.000 € de ITP. Verifica el tipo vigente en tu comunidad antes de firmar.
¿El ITP se paga sobre el precio que pago o sobre el valor catastral?
Sobre el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Desde 2022, el valor de referencia es la base imponible mínima. Si escrituras por debajo de ese valor, Hacienda calcula el ITP sobre el valor de referencia.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador. El vendedor paga, por su parte, la plusvalía municipal y, en su caso, tributa la ganancia en su IRPF. Son impuestos distintos y de partes distintas.
¿Se paga IVA al comprar un piso de segunda mano?
No. El IVA (10 %) más AJD se paga en vivienda nueva, en la primera transmisión desde el promotor. En segunda mano pagas ITP, que sustituye a ambos.
¿Hay descuentos en el ITP?
Sí. La mayoría de comunidades aplican tipos reducidos (3 %–5 %) para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o VPO, casi siempre exigiendo que sea vivienda habitual. Si compras para alquilar, normalmente pagas el tipo general.
¿Cuándo se paga el ITP?
Tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación (modelo 600 o equivalente autonómico) y pagar. Fuera de plazo hay recargos. La gestoría suele encargarse si hay hipoteca.
¿Cuánto cuesta comprar un piso de segunda mano además del ITP?
Notaría (~600-1.000 €), Registro de la Propiedad (~400-700 €), gestoría (~300-500 €) y tasación (~300-600 €) solo si pides hipoteca. En total, contando ITP y gastos, entre un 8 % y un 14 % sobre el precio del piso según la comunidad.
Antes de firmar ese piso, mira lo que cuesta de verdad
El ITP no aparece en el anuncio, lo desembolsas el día uno y no lo recuperas. Calcularlo después de firmar no sirve de nada.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con el coste real de la operación —impuestos descontados—, la rentabilidad por estrategia, la fiscalidad española aplicada y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta con los impuestos dentro, te lo dice.
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Última revisión: junio 2026. Los tipos de ITP y las reducciones cambian con frecuencia y varían por comunidad autónoma; verifica siempre la normativa vigente en tu comunidad antes de firmar. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal de un profesional.
