El anuncio dice 185.000 €. Lo que sale de tu cuenta el día de la firma se acerca más a 198.000 €. Esa diferencia son impuestos y gastos de compra, y ninguno aparece en idealista.
Los impuestos al comprar un piso para alquilar no son un detalle administrativo: son entre un 8 % y un 13 % extra sobre el precio, antes de cobrar el primer alquiler. Si los calculas mal, tu rentabilidad neta se cae sola. Esta guía desglosa qué pagas (ITP, IVA, AJD, notaría, registro), sobre qué base —que ya no es el precio que negocias, sino el valor de referencia de Catastro—, y cómo afecta luego el IRPF del alquiler. Con un caso numerado. No es para quien busca un titular optimista.
El mapa: qué impuestos pagas y cuándo
Hay dos escenarios fiscales distintos según el piso, y conviene no confundirlos porque cambian el cheque por completo.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo orientativo | Impuesto sobre la escritura | Quién lo regula |
|---|---|---|---|---|
| Segunda mano (la mayoría) | ITP | 4 %–13 % según CCAA | No aplica | Tu comunidad autónoma |
| Obra nueva (compras al promotor) | IVA | 10 % | AJD: 0,5 %–1,5 % | Estado (IVA) + CCAA (AJD) |
La distinción es la primera decisión: en segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y no hay IVA; en obra nueva pagas IVA reducido del 10 % (Ley 37/1992, art. 91) más Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura. Para un piso de inversión típico —usado, alquilable desde el primer mes— hablamos de ITP. Es ahí donde está casi todo el coste fiscal.
A esto se suman, en ambos casos, los gastos de la operación: notaría, Registro de la Propiedad y, si lo usas, gestoría. No son impuestos, pero salen el mismo día.
El ITP en segunda mano: lo que de verdad pesa
El ITP es un impuesto cedido a las autonomías, así que el tipo cambia según dónde esté el piso, no según dónde vivas tú. Los rangos publicados van del 4 % al 13 %.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP (orientativo) |
|---|---|
| País Vasco | 4 % |
| Madrid | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % |
| Murcia | 8 % |
| C. Valenciana | 10 % |
| Cataluña | 10 % (tramos hasta 13 %) |
Los tipos cambian con frecuencia, tienen tramos por valor y bonificaciones por edad, familia numerosa o vivienda habitual que no aplican a un piso de inversión. Verifica siempre el tipo vigente en tu autonomía (AEAT y hacienda autonómica). Aquí usamos cifras orientativas para el cálculo.
Dos puntos de fricción que el comercial no te explica:
- Las bonificaciones de ITP suelen ser para vivienda habitual. Si compras para alquilar, normalmente pagas el tipo general, no el reducido del joven o la familia numerosa. Da por hecho el tipo pleno hasta que tu gestoría confirme lo contrario.
- La base imponible ya no es el precio que firmas. Aquí está el cambio que más gente desconoce, y le dedicamos su propia sección.
Sobre qué cantidad se calcula: el valor de referencia de Catastro
Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021, antifraude), el ITP no se calcula sobre el precio de compraventa sin más. Se calcula sobre el mayor de dos cifras: el precio escriturado o el valor de referencia de Catastro.
Esto significa que puedes negociar el piso a la baja y aun así pagar ITP sobre una cifra superior, si Catastro le ha asignado un valor de referencia más alto que tu precio. La negociación te ahorra en el precio del piso, pero no necesariamente en el impuesto.
El valor de referencia es público y consultable antes de firmar en la Sede Electrónica del Catastro. Es, además, una de las fuentes neutrales sobre las que Briiks ancla su valoración: no la fija el vendedor ni el portal, la fija Catastro. Si quieres entender la diferencia con el valor catastral de toda la vida, lo desglosamos en qué es el valor de referencia de Catastro y en valor catastral vs valor de referencia.
La consecuencia práctica: antes de hacer una oferta, mira el valor de referencia. Si está por encima del precio de mercado de la zona, tu factura de ITP será mayor de lo que esperas.
El caso: piso en Carabanchel, paso a paso
Operación real anonimizada (Madrid, barrio de Carabanchel, 2026).
- Anuncio: 185.000 €, 70 m², para reformar ligero.
- Precio negociado y escriturado: 178.000 €.
- Valor de referencia de Catastro: 176.500 € (inferior al precio → la base del ITP es el precio).
- CCAA: Madrid, ITP general 6 %.
| Concepto | Importe | Sobre qué |
|---|---|---|
| ITP (6 %) | 10.680 € | 178.000 € (precio, por ser mayor que el valor de referencia) |
| Notaría | ~700 € | Aranceles según escritura |
| Registro de la Propiedad | ~450 € | Aranceles según valor |
| Gestoría | ~350 € | Opcional pero habitual |
| Total impuestos + gastos de compra | ~12.180 € | 6,8 % sobre el precio |
| Desembolso total (sin hipoteca) | ~190.180 € | Precio + impuestos + gastos |
Si la operación llevara hipoteca, el AJD de la escritura de préstamo lo asume el banco desde 2018 (RDL 17/2018), pero sumarías tasación (~300 €) y comisión de apertura si la hay. La parte de financiación, y cómo cambia tus números, la tratamos en financiación para invertir en inmuebles.
El titular es simple: sobre un piso de 178.000 €, casi 12.200 € se van en impuestos y gastos antes de cobrar un euro de alquiler. Eso es capital inmovilizado que tu rentabilidad tiene que recuperar. Por eso el cálculo de impuestos no es trámite: es parte de la inversión.
Después de comprar: el IRPF del alquiler
Comprar es la mitad. Lo que cobras del inquilino también tributa, y aquí hay una buena noticia y un par de letras pequeñas.
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23): no repercutes IVA al inquilino ni lo ingresas. Pero el rendimiento sí entra en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, en la base general (al tipo de tu tramo, no al tipo del ahorro).
La clave es que tributas sobre el rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses de hipoteca, amortización del 3 %, reparaciones, suministros si los pagas tú). Y sobre ese neto positivo se aplica una reducción que la Ley 12/2023 de Vivienda recortó para los contratos firmados desde el 26/05/2023 (art. 23.2 LIRPF):
| Situación del contrato | Reducción IRPF |
|---|---|
| Contratos anteriores al 26/05/2023 | 60 % |
| Regla general (contratos nuevos) | 50 % |
| Vivienda rehabilitada (2 años previos) | 60 % |
| Inquilino 18-35 años, 1ª vivienda en zona tensionada | 70 % |
| Nuevo contrato en zona tensionada con renta -5 % | 90 % |
Para un alquiler estándar a partir de 2023, cuenta con el 50 %, no con el 60 % que aún circula en muchos blogs. El alquiler turístico queda excluido de la reducción. El detalle completo de cómo se calcula el neto que de verdad te queda está en fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta y en cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler.
Y el IBI, anual: entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, según municipio. Pequeño cada año, pero deducible y permanente.
Cuándo los impuestos cambian tu decisión
Sección incómoda, pero es la que diferencia un cálculo serio de un folleto. Hay pisos donde la fiscalidad inclina la balanza hacia el no:
- Autonomías con ITP del 10 % y valor de referencia inflado. En Cataluña o Comunidad Valenciana, un 10 % de ITP sobre una base que Catastro fija por encima de tu precio puede comerse un año entero de alquiler neto solo en impuesto de compra.
- Pisos baratos con valor de referencia desfasado. En vivienda antigua y económica, el valor de referencia a veces supera el precio de mercado real. Pagas ITP sobre una cifra que tú no aceptarías pagar por el piso.
- Cuando el margen ya era estrecho. Si la rentabilidad bruta era del 5 % y los impuestos de compra suman ~8 %, la recuperación de ese coste te retrasa el punto de equilibrio más de lo que asumías. Conviene verlo antes, no en la declaración.
Ninguno de estos casos se ve en el anuncio. Se ven cuando metes los números reales y los descuentas. Si el piso no sale a cuenta una vez descontada la fiscalidad, más vale parar que firmar.
Resumen operativo
- En segunda mano pagas ITP (4 %–13 % según CCAA), sin IVA. En obra nueva, IVA 10 % + AJD.
- El ITP se calcula sobre el mayor entre tu precio y el valor de referencia de Catastro. Consúltalo antes de ofertar.
- Suma notaría, registro y gestoría: entre todo, los impuestos y gastos de compra rondan el 8 %–13 % del precio.
- El alquiler de vivienda no lleva IVA, pero tributa en IRPF con reducción del 50 % para contratos nuevos desde mayo de 2023.
- Calcula todo esto antes de firmar. Es la diferencia entre una rentabilidad real y una de Excel.
Antes de comprar ese piso, mira lo que te va a costar de verdad
Casi 12.200 € en impuestos y gastos sobre un piso de 178.000 € no es excepción, es la norma. Equivocarte en esa cifra es equivocarte en tu rentabilidad desde el día uno.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. Briiks te devuelve el informe con la fiscalidad española descontada —ITP sobre la base que fija Catastro, IRPF del alquiler, IBI—, los precios de cierre del Registro y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta una vez pagados los impuestos, te lo dice.
Pega el enlace del piso en Briiks → https://app.briiks.com/register
Gratis para empezar. Sin tarjeta.
Si vas a alquilar a largo plazo, así trabaja esa estrategia en Briiks: inversión para alquiler de larga estancia. Y si dudas entre dos operaciones, el cálculo completo está en comprar piso para alquilar: rentabilidad 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago al comprar un piso de segunda mano para alquilar?
El principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 4 % y el 13 % del valor según la comunidad autónoma. No hay IVA en segunda mano. A eso sumas notaría, Registro de la Propiedad y, si la usas, gestoría.
¿Sobre qué cantidad se calcula el ITP?
Sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro (Ley 11/2021, vigente desde 2022). Puedes negociar el precio a la baja y aun así pagar ITP sobre el valor de referencia si este es superior. Consúltalo en la Sede del Catastro antes de ofertar.
¿Pago IVA si compro un piso para alquilar?
Solo si es obra nueva y compras al promotor: 10 % de IVA más AJD (0,5 %–1,5 % según CCAA). En segunda mano no hay IVA, pagas ITP. El alquiler de vivienda en sí está exento de IVA.
¿Las bonificaciones de ITP se aplican a un piso de inversión?
Casi nunca. Las reducciones por joven, familia numerosa o vivienda habitual suelen exigir que el piso sea tu residencia. Comprando para alquilar, cuenta con el tipo general.
¿Cuánto pagaré de IRPF por el alquiler?
Tributas sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) en tu base general de IRPF, con una reducción del 50 % para contratos firmados desde el 26/05/2023 (antes era el 60 %). En zonas tensionadas la reducción puede llegar al 70 % o 90 % bajo condiciones concretas.
¿Qué porcentaje del precio suman los impuestos y gastos de compra?
Entre un 8 % y un 13 % del precio, según la autonomía y el tipo de vivienda. Es capital que inmovilizas el día de la firma y que tu rentabilidad tiene que recuperar.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
Desde el RDL 17/2018, el AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo asume el banco, no el comprador. Tú sí asumes el AJD de la compraventa si es obra nueva.
Última revisión: junio de 2026. Autor: Sergio Sánchez. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal: los tipos de ITP, AJD e IRPF cambian y dependen de tu comunidad autónoma. Fuentes: Agencia Tributaria, Sede Electrónica del Catastro, BOE (Ley 11/2021, Ley 12/2023, Ley 37/1992 del IVA).
