Vendes el piso por 240.000€. En tu cabeza, has ganado lo que pagaste menos lo que ingresas. Hacienda y tu ayuntamiento hacen otra cuenta, y la suya manda.
Al vender una vivienda en España pagas, normalmente, dos impuestos distintos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (a la Agencia Tributaria) y la plusvalía municipal (al ayuntamiento). Esta guía calcula cuánto se paga al vender un piso con un caso real, te enseña los tramos de 2026 y te dice cuándo no pagas nada. No es asesoramiento fiscal: es el cálculo que deberías tener delante antes de firmar.
Los dos impuestos que pagas al vender (y uno que no es tuyo)
Cuando se vende un inmueble, el vendedor afronta dos figuras:
- IRPF — ganancia patrimonial. Tributa la diferencia entre lo que ingresas y lo que en su día te costó el piso. Se declara en la renta del año siguiente, dentro de la base del ahorro.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). Grava el aumento del valor del suelo durante los años que tuviste el piso. La cobra el ayuntamiento y se liquida en los 30 días hábiles tras la venta.
El IBI del año en curso suele prorratearse entre comprador y vendedor, pero no es un impuesto sobre la venta: es del propietario. Y el ITP o IVA los paga quien compra, no quien vende. Aquí solo nos ocupan los dos primeros.
Antes de poner precio, conviene saber qué dice el dato neutral, no el anuncio. El piso no vale lo que pides: vale lo que marcan los precios de cierre del Registro y el Valor de Referencia de Catastro. Eso también fija tu ganancia fiscal.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
El IRPF no grava el precio de venta. Grava la ganancia, y la ganancia se calcula así:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
- Valor de adquisición = precio de compra original + gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, comisión de la agencia) + inversiones y mejoras documentadas con factura. No entran ni el mantenimiento ni la pintura: solo mejoras que aumentan el valor.
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos que asumes tú al vender (comisión de la inmobiliaria, certificados, plusvalía municipal pagada).
Cuanto mejor documentes los gastos de compra y las mejoras, menor es la ganancia y menos IRPF pagas. Tirar las facturas de la reforma es tirar dinero. Si quieres el detalle de cómo se descuenta todo esto del beneficio, lo desarrollamos en la guía de fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
Tramos de IRPF al vender un piso en 2026
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos. Estos son los tipos totales (estatal + autonómico) vigentes en 2026:
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ – 50.000€ | 21% |
| 50.000€ – 200.000€ | 23% |
| 200.000€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, art. 66, modificado por la Ley 7/2024 (el tramo superior a 300.000€ sube del 28% al 30% desde 2025). Es una escala progresiva: cada tramo grava solo la parte de ganancia que cae dentro de él, no toda la ganancia.
El cálculo real: piso en Carabanchel, comprado en 2014, vendido en 2026
Vamos con una operación concreta. Cifras redondeadas, gastos típicos del mercado de Madrid:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2014) | 145.000€ |
| Gastos de compra (ITP 6%, notaría, registro, agencia) | +14.500€ |
| Valor de adquisición | 159.500€ |
| Precio de venta (2026) | 240.000€ |
| Gastos de venta (comisión 3% + certificados) | −7.400€ |
| Valor de transmisión | 232.600€ |
| Ganancia patrimonial | 73.100€ |
Aplicamos la escala del ahorro sobre esos 73.100€:
| Tramo | Base | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.000€ | 6.000€ | 19% | 1.140€ |
| 6.000€ – 50.000€ | 44.000€ | 21% | 9.240€ |
| 50.000€ – 73.100€ | 23.100€ | 23% | 5.313€ |
| Total IRPF | ≈ 15.693€ |
A eso se suma la plusvalía municipal. En este caso, con un valor catastral del suelo moderado y 12 años de tenencia, ronda los 2.800€ (varía mucho por municipio y método de cálculo; lo vemos abajo).
Factura fiscal total de la venta: ≈ 18.500€ sobre una ganancia bruta de 95.000€ frente al precio de compra. Casi un 20% de lo que parecía “beneficio” se va en impuestos. Por eso el número que importa nunca es el del anuncio, sino lo que vale de verdad un piso según los datos.
Si compraste para revender, esta factura cambia el cálculo entero del margen: lo vemos en cuánto se gana realmente con el flipping inmobiliario y en la estrategia de compra-venta.
La plusvalía municipal: dos métodos, eliges el que menos pague
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo, no de la construcción. Ese valor del suelo sale del Catastro, que casi nunca coincide con lo que pone el anuncio: la misma brecha que explicamos en metros cuadrados reales: Catastro vs. anuncio. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 (que reformó el impuesto tras la sentencia del Tribunal Constitucional), puedes calcularla por dos métodos y pagar el que te salga más bajo:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente que aprueba cada ayuntamiento según los años de tenencia.
- Método real: la diferencia real entre el valor de compra y el de venta del suelo (proporción del suelo sobre el total escriturado).
Si vendes con pérdida real de valor del suelo, no hay plusvalía municipal: el impuesto no se devenga. Tienes que probarlo con las escrituras de compra y venta.
Cada ayuntamiento fija sus coeficientes, así que la misma venta paga distinto en Madrid, Sevilla o un pueblo de 4.000 habitantes. No hay tabla nacional: hay que mirar la ordenanza municipal.
Cuándo NO pagas IRPF al vender un piso
Aquí está la parte que casi nadie te cuenta con cifras. Hay supuestos en los que la ganancia queda exenta, total o parcialmente:
- Reinversión en vivienda habitual. Si el piso que vendes era tu vivienda habitual y reinviertes el dinero obtenido en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida. Si reinviertes todo, no pagas IRPF.
- Mayores de 65 años + vivienda habitual. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%, reinviertas o no.
- Mayores de 65 años + renta vitalicia. Para cualquier inmueble (no solo la habitual), si reinviertes lo ganado en una renta vitalicia asegurada, hay exención hasta 240.000€, cumpliendo plazos y condiciones.
- Dación en pago de la vivienda habitual. La ganancia que aflore al entregar la vivienda al banco para saldar la hipoteca está exenta.
Estas exenciones tienen letra pequeña y plazos estrictos. Antes de darlas por hechas, contrasta tu caso con un asesor: un error de fecha en la reinversión te cuesta el IRPF entero.
Cuándo conviene NO vender (todavía)
Vender no siempre es la mejor jugada, aunque el mercado esté caro. Tres situaciones donde el cálculo dice “espera”:
- Si la ganancia te empuja a tramos altos del ahorro. Concentrar una venta grande en un solo ejercicio puede llevar parte de la ganancia al 27% o 30%. A veces compensa planificar el año fiscal o estructurar la operación.
- Si te falta poco para una exención. Si cumplirás 65 con la vivienda habitual en unos meses, o estás cerca de cerrar una reinversión, esperar puede ahorrarte el IRPF completo.
- Si vendes por miedo, no por número. “El mercado está alto” no es una cifra. Mira lo que dicen los precios de cierre del Registro de tu zona y la liquidez real (días en mercado) antes de malvender por una corazonada. Y si dudas entre quedarte este piso o mover el capital a otro, el método para comparar dos pisos y ver cuál es mejor inversión parte del mismo principio: deciden los datos, no la prisa.
Esto es lo contrario de lo que te empuja a hacer cualquiera que cobra comisión por la operación. El dato neutral no tiene prisa.
Antes de poner precio, mira lo que vale de verdad
Tu factura fiscal depende de un número que casi nadie calcula bien: la ganancia real. Y la ganancia real depende del valor de mercado verificado, no del precio que te sugiere la agencia que cobra si vendes rápido.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la fiscalidad española descontada —IRPF, plusvalía estatal y municipal—, los precios de cierre del Registro, el Valor de Referencia de Catastro, los comparables de la zona y las señales de riesgo. Si el número no cuadra, te lo dice.
Briiks no cobra si vendes ni si compras. Por eso el dato es neutral.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos impuestos se pagan al vender un piso?
Normalmente dos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (base del ahorro, del 19% al 30% por tramos en 2026) y la plusvalía municipal que cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. El comprador, no el vendedor, paga ITP o IVA.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta?
Restando el valor de adquisición al de transmisión. El valor de adquisición incluye el precio de compra más los gastos e impuestos de comprar y las mejoras con factura. El de transmisión es el precio de venta menos los gastos que asumes al vender. Solo se grava esa diferencia, no el precio de venta.
¿Cuándo no se paga IRPF al vender un piso?
Cuando se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en 2 años (exención por reinversión), cuando el vendedor tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual (exención total), o si reinvierte en una renta vitalicia hasta 240.000€. También si vendes con pérdida: sin ganancia no hay IRPF.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo paga el vendedor al ayuntamiento sobre la revalorización del suelo. Desde 2021 puedes calcularla por método objetivo o real y pagar el menor. Si el suelo no se ha revalorizado, no se devenga.
¿Vender un piso a pérdidas obliga a pagar algo?
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no hay ganancia patrimonial y no pagas IRPF; incluso generas una pérdida que puedes compensar. Tampoco habría plusvalía municipal si demuestras con las escrituras que el suelo no se revalorizó.
¿Los gastos de la venta reducen lo que pago?
Sí. La comisión de la inmobiliaria, los certificados energético y de habitabilidad, y la propia plusvalía municipal pagada reducen el valor de transmisión y, con él, la ganancia gravada. Guarda todas las facturas: cada euro documentado baja la base del IRPF.
¿Cuándo se paga cada impuesto?
La plusvalía municipal se liquida en los 30 días hábiles posteriores a la venta. El IRPF se declara en la renta del año siguiente al de la venta (la operación de 2026 se declara en la campaña de 2027).
Última revisión: junio 2026. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento fiscal. Verifica tu caso con un profesional antes de firmar. Fuentes: Agencia Tributaria, BOE (Ley 35/2006, Ley 7/2024, RD-ley 26/2021).
