Vendes un piso por 240.000 € que compraste por 165.000 €. Crees que has ganado 75.000 €. No. Y tampoco pagas impuestos sobre esos 75.000.
La ganancia patrimonial por venta de vivienda en el IRPF no es la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Es la diferencia entre dos valores fiscales —el de transmisión y el de adquisición— que casi nunca coinciden con lo que pone en las escrituras a secas. Esta guía te enseña a calcular esa cifra exacta, los tramos que se aplican (del 19% al 30% en 2026) y los tres casos en los que no pagas nada. Con un caso real y las cuentas hasta el último euro.
No es para quien busca atajos: aquí no hay ninguno. Es para quien quiere saber, antes de firmar, cuánto se queda Hacienda de verdad.
Qué es exactamente la ganancia patrimonial al vender un piso
La ganancia patrimonial es el beneficio fiscal que Hacienda calcula cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó. Tributa en la base del ahorro del IRPF, no en la base general, y se declara en la Renta del año siguiente al de la venta.
La fórmula oficial es corta:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
El problema no es la fórmula. Es que casi nadie calcula bien los dos valores. La mayoría usa el precio de compra y el de venta a pelo, y se lleva un susto en abril. Vamos a desmontar cada lado.
Valor de adquisición: lo que de verdad te costó comprar
No es solo el precio que pagaste. Es precio + todos los gastos y tributos que asumiste al comprar, menos una resta importante si el piso estuvo alquilado.
Se suma:
- El precio de compra que figura en escritura.
- El impuesto que pagaste al comprar: ITP (segunda mano, 6-10% según comunidad) o IVA + AJD (obra nueva).
- Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
- Inversiones y mejoras —no el mantenimiento. Cambiar la instalación eléctrica suma; pintar y arreglar un grifo, no.
Se resta:
- Las amortizaciones que dedujiste si tuviste el piso alquilado. Hacienda obliga a restarlas aunque no las hayas aplicado en la práctica. Este punto solo lo descubre mucha gente cuando ya ha vendido.
Valor de transmisión: lo que de verdad ingresas
Es el precio de venta menos los gastos que pagas tú como vendedor en la operación:
- Comisión de la agencia inmobiliaria (si la hay).
- Plusvalía municipal (IIVTNU) que abones —es un impuesto distinto, municipal, que se resta aquí.
- Certificado energético, cédula de habitabilidad y gastos de cancelación de hipoteca a tu cargo.
Hay un detalle forense que se ignora: si vendes por debajo del valor normal de mercado, Hacienda puede tomar ese valor de mercado como valor de transmisión, no el precio que firmaste. Por eso saber cuánto vale de verdad el piso —según los precios de cierre del Registro y el valor de referencia de Catastro, no según el anuncio— deja de ser una curiosidad y pasa a ser parte del cálculo del impuesto.
Cuánto se paga: los tramos del IRPF 2026
La ganancia se suma al resto de tus rendimientos del ahorro (intereses, dividendos, otras ventas) y tributa por tramos. Estos son los tipos vigentes en 2025 y 2026, tras la subida del tramo alto que introdujo la Ley 7/2024:
| Base liquidable del ahorro | Tipo aplicable (2026) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, art. 66, modificado por la Ley 7/2024. El tramo superior pasó del 28% al 30% desde 2025.
Es una escala progresiva: no pagas el 23% sobre toda la ganancia, sino el tipo de cada tramo sobre la parte que cae en él. Lo vemos con números reales.
El cálculo real: un caso de Carabanchel
Operación concreta para anclar todo lo anterior. Piso en Carabanchel (Madrid), comprado en 2017, vendido en 2026. Cifras redondeadas pero realistas para la zona.
Compra (2017):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 165.000 € |
| ITP (6% Madrid) | 9.900 € |
| Notaría + Registro + gestoría | 1.600 € |
| Valor de adquisición | 176.500 € |
Venta (2026):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 240.000 € |
| − Comisión agencia (3%) | −7.200 € |
| − Plusvalía municipal | −800 € |
| − Certificados y cancelación | −150 € |
| Valor de transmisión | 231.850 € |
Ganancia patrimonial = 231.850 − 176.500 = 55.350 €
Ahora aplicamos la escala por tramos:
| Tramo | Base | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 6.000 € | 19% | 1.140 € |
| 6.000–50.000 € | 44.000 € | 21% | 9.240 € |
| 50.000–55.350 € | 5.350 € | 23% | 1.230 € |
| Total a pagar | ≈ 11.610 € |
El tipo efectivo sobre la ganancia es del 21%, no del 23%. Y sobre los “75.000 € de beneficio” que el vendedor creía haber ganado, el impuesto representa un 15,5%. Dos cifras muy distintas de las que se asumen de cabeza.
Lo que cambia si el piso estuvo alquilado
Misma operación, pero supongamos que el piso estuvo alquilado cinco años y dedujiste la amortización del 3% anual sobre el valor de construcción (≈ 105.900 €). Eso son unos 15.885 € de amortización acumulada que hay que restar del valor de adquisición.
Nuevo valor de adquisición: 176.500 − 15.885 = 160.615 €. La ganancia sube a 71.235 €, y la cuota pasa de 11.610 € a unos 15.510 €. Casi 4.000 € más, por una resta que la mayoría de propietarios-inversores ni sabe que existe. Si estás calculando el retorno de un piso de alquiler, esto va dentro de la ganancia neta real, no después.
Cuándo NO pagas: las tres exenciones reales
Hay tres supuestos en los que la ganancia queda total o parcialmente exenta. Ninguno es un atajo; todos están en la ley y exigen requisitos estrictos.
-
Reinversión en vivienda habitual (art. 38.1 LIRPF). Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Plazo: 2 años (antes o después de la venta). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional: ganancia exenta = ganancia × (importe reinvertido / valor de transmisión). Si quedaba hipoteca pendiente, primero se cancela y solo cuenta como reinversión lo que metes en la nueva.
-
Mayores de 65 años (art. 33.4.b LIRPF). Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más (o dependencia severa/gran dependencia), la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir. Requisito: que haya sido tu residencia habitual de forma continuada al menos 3 años.
-
Reinversión en renta vitalicia (mayores de 65). Si vendes cualquier elemento patrimonial —no solo la vivienda habitual— y reinviertes en una renta vitalicia asegurada, la ganancia queda exenta hasta un máximo de 240.000 €, con un plazo de 6 meses.
Fuera de estos tres casos, y de las pérdidas (que veremos), se paga. No hay un cuarto supuesto “que tu cuñado conoce”.
Cuándo la cuenta te sale peor de lo que crees
Sección anti-humo. Estos son los errores que convierten una venta “redonda” en una factura fiscal inesperada:
- Crees que se descuenta la inflación. No. Los coeficientes de actualización del valor de adquisición se eliminaron en 2015. Un piso comprado en 2002 tributa sobre su precio nominal de entonces, sin ajustar por la subida del coste de la vida. La ganancia fiscal es mayor que la ganancia real en términos de poder adquisitivo.
- Confundes ganancia patrimonial con plusvalía municipal. Son dos impuestos distintos: uno estatal (IRPF, sobre la ganancia) y otro municipal (IIVTNU, sobre el incremento del valor del suelo). Pagas los dos, y cada uno con sus propias reglas.
- Metes el mantenimiento como mejora. Pintar, cambiar electrodomésticos o arreglar averías no suma al valor de adquisición. Solo las mejoras estructurales documentadas con factura.
- Olvidas las amortizaciones del alquiler. Como en el caso de arriba: si dedujiste amortización, hay que restarla, y eso engorda la ganancia.
- Asumes el precio del anuncio como valor de mercado. Si vendes muy por debajo del valor de referencia de Catastro o de los cierres de la zona, te expones a una comprobación de valores. Saber la diferencia entre valor catastral y valor de referencia evita esa sorpresa.
Y si vendes con pérdidas
Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, tienes una pérdida patrimonial. No pagas, y además puedes compensarla con otras ganancias del ahorro del mismo año. Si no llega, se compensa con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario hasta el 25%, y lo que sobre se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. Vender en pérdidas duele, pero la pérdida fiscal tiene valor: no la dejes sin declarar.
Dónde encaja Briiks en este cálculo
El error de base no suele ser de aritmética. Es de datos de entrada: la gente calcula la ganancia con el precio del anuncio, no con lo que el piso vale de verdad ni con lo que se cierra en la zona. Y ese valor de mercado es justo lo que Hacienda puede usar contra ti.
Briiks no es un asesor fiscal ni firma tu Renta. Es el tercero imparcial: coge un inmueble y te dice lo que vale según fuentes que nadie controla —precios de cierre del Colegio de Registradores, valor de referencia de Catastro, perfil de barrio del INE— y te desglosa la fiscalidad española real de la operación, incluida la ganancia patrimonial estimada con estos mismos tramos. No gana si vendes o no vendes. Por eso el número no está inflado por nadie.
Si estás analizando una compra para hacer flipping o comparando dos pisos para decidir cuál es mejor inversión, la fiscalidad de salida cambia el ROI de la operación tanto como el precio de entrada. Y en compraventa rápida, la ganancia que de verdad te queda sale después de pasar por esta escala.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por la ganancia de vender una vivienda?
Entre el 19% y el 30%, según el importe de la ganancia. Es una escala progresiva: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% por encima. El tipo efectivo de una ganancia de 55.000 € ronda el 21%.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por venta de vivienda?
Restando el valor de adquisición al valor de transmisión. El valor de adquisición es el precio de compra más impuestos, notaría, registro y mejoras, menos amortizaciones si estuvo alquilado. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos a tu cargo (comisión, plusvalía municipal, certificados).
¿Cuándo está exenta la ganancia por venta de vivienda?
En tres casos: reinversión del importe en otra vivienda habitual (plazo 2 años), venta de vivienda habitual por mayores de 65 años (sin reinvertir), y reinversión en renta vitalicia por mayores de 65 hasta 240.000 €. Fuera de eso, se tributa.
¿La ganancia patrimonial es lo mismo que la plusvalía municipal?
No. Son dos impuestos distintos. La ganancia patrimonial es estatal (IRPF, sobre el beneficio de la venta). La plusvalía municipal (IIVTNU) es del ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo. Al vender, normalmente pagas ambos.
¿Puedo restar la inflación al calcular la ganancia?
No. Los coeficientes de actualización que ajustaban el valor de compra por inflación se eliminaron en 2015. Hoy se calcula sobre el precio nominal de adquisición, sin corrección por la subida del coste de la vida.
¿Qué pasa si vendo el piso con pérdidas?
No pagas. La pérdida patrimonial se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año y, si sobra, con hasta un 25% de los rendimientos del capital mobiliario. El saldo restante se arrastra durante los cuatro ejercicios siguientes.
¿Los gastos de reforma reducen la ganancia?
Solo las mejoras estructurales con factura (instalación eléctrica, ampliación, cambio de distribución). El mantenimiento ordinario —pintura, reparaciones, sustitución de electrodomésticos— no suma al valor de adquisición y, por tanto, no reduce la ganancia.
¿Cuándo y dónde se declara?
En la declaración de la Renta del año siguiente al de la venta, dentro de la base imponible del ahorro. La operación se detalla en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales del modelo 100.
Antes de vender ese piso, mira lo que vale de verdad
Calcular bien la ganancia patrimonial empieza por un dato que casi nadie tiene a mano: cuánto vale el inmueble según el mercado, no según el anuncio. Equivocarte ahí no solo distorsiona el impuesto —puede abrirte una comprobación de valores.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con el valor anclado a los precios de cierre del Registro y al valor de referencia de Catastro, la rentabilidad real y la fiscalidad española descontada, incluida la ganancia patrimonial estimada. Si las cuentas no salen, te lo dice.
[Analiza tu primer inmueble → https://app.briiks.com/register]
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Última revisión: junio 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Las cifras de tramos proceden de la Ley 35/2006 del IRPF (art. 66, modificado por la Ley 7/2024) y de la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Verifica tu caso concreto con un asesor antes de presentar la declaración.
