Reformaste el piso por 38.000 € antes de venderlo. Crees que esos 38.000 € restan de lo que pagas a Hacienda. La mitad, no.
Cuando vendes una vivienda, Hacienda te cobra por la ganancia patrimonial: lo que sacas menos lo que te costó. Y aquí está la trampa que casi nadie distingue hasta que es tarde: solo una parte de tus obras sube el “lo que te costó”. La ley separa mejora de reparación, y solo la primera reduce tu factura fiscal. Este artículo explica qué reformas se pueden deducir al vender un piso, cuáles no, cuánto cambia la cifra final y cómo justificarlo sin que te lo tumben en una revisión.
No es un artículo para inflar gastos. Es para que metas exactamente lo que la ley permite, ni un euro de menos ni uno de más.
La regla que lo decide todo: mejora sí, reparación no
Al vender, tu impuesto sale de una resta sencilla:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.
El valor de adquisición no es solo el precio que pagaste en su día. La Ley del IRPF (artículo 35) deja sumarle dos cosas: los gastos y tributos que pagaste al comprar —notaría, registro, ITP o IVA, gestoría— y el coste de las inversiones y mejoras que hiciste en el inmueble. Cuanto más alto sea el valor de adquisición, menor es la ganancia, y menor el impuesto.
El problema es qué cuenta como “mejora”. Hacienda y la Dirección General de Tributos (DGT) lo tienen acotado:
- Mejora o ampliación: la obra que aumenta la superficie habitable, la capacidad o la habitabilidad del inmueble, o que alarga su vida útil. Eso sí suma al valor de adquisición y reduce la ganancia al vender.
- Conservación y reparación: la obra que solo mantiene el piso en uso —pintar, arreglar instalaciones, sustituir elementos desgastados—. Eso no suma al valor de adquisición. Es deducible, pero contra los ingresos del alquiler, no contra la ganancia de la venta.
Dicho en corto: si la obra deja el piso mejor que estaba, suele ser mejora. Si solo lo deja como estaba, es reparación.
Tabla: qué entra y qué no
Ningún caso es automático —la DGT decide por el detalle de cada factura—, pero esta es la frontera habitual:
| Reforma | ¿Reduce la ganancia al vender? | Categoría IRPF |
|---|---|---|
| Cerrar una terraza para ganar metros habitables | Sí | Mejora / ampliación |
| Instalar ascensor donde no había | Sí | Mejora |
| Poner calefacción o aire por conductos por primera vez | Sí | Mejora |
| Refuerzo estructural, redistribución que amplía estancias | Sí | Mejora |
| Instalación eléctrica o de fontanería nueva completa | Habitualmente sí | Mejora |
| Pintar, alisar paredes, gotelé | No | Conservación |
| Cambiar la caldera por una equivalente | No | Reparación |
| Sustituir ventanas o suelo desgastados | No (zona gris) | Conservación |
| Reformar baño o cocina manteniendo la distribución | Habitualmente no | Conservación |
| Muebles, electrodomésticos, decoración | No | Gasto / no inherente |
Fuente: artículo 35 Ley 35/2006 del IRPF y artículo 13 de su Reglamento; criterio DGT en consultas vinculantes sobre mejora frente a conservación.
La línea de baño y cocina es la que más discusiones genera. La DGT suele tratar una reforma de cocina o baño como conservación si solo renuevas acabados y aparatos en la misma configuración. Pasa a mejora cuando la obra cambia la distribución, gana superficie útil o crea una instalación que no existía. La factura tiene que reflejar esa diferencia con palabras, no con un genérico “reforma integral”.
El caso: 21.000 € que cuentan, 17.000 € que no
Piso en Nervión, Sevilla. Comprado en marzo de 2013 por 148.000 € escriturados, con 16.000 € de impuestos y gastos de compra. Valor de adquisición de partida: 164.000 €.
En 2022 el propietario hace una reforma con factura total de 38.000 €. Al desglosarla:
- 21.000 € de mejora: cierre de una terraza que se integra al salón (más metros habitables) y aire acondicionado por conductos donde no había nada. Esto sube el valor de adquisición.
- 17.000 € de conservación: pintura, alicatado nuevo en el baño con la misma distribución, caldera de sustitución y suelo laminado. Esto no sube el valor de adquisición.
En junio de 2026 vende por 252.000 €, con 8.000 € de comisión de agencia y plusvalía municipal que restan del valor de transmisión (244.000 € netos). Tres formas de hacer el mismo cálculo, tres facturas distintas:
| Escenario | Valor adquisición | Ganancia | IRPF a pagar |
|---|---|---|---|
| No mete nada de la reforma | 164.000 € | 80.000 € | 17.280 € |
| Mete solo la mejora (correcto) | 185.000 € | 59.000 € | 12.450 € |
| Mete los 38.000 € enteros (incorrecto) | 202.000 € | 42.000 € | 8.700 € |
La diferencia entre no documentar nada y documentar bien la mejora son 4.830 € menos de impuesto (17.280 − 12.450), por hacer la resta como la ley permite. El tercer escenario —colar los 17.000 € de conservación como si fueran mejora— deja una factura más bonita en el papel, pero es exactamente lo que una comprobación de Hacienda deshace: te recalculan la ganancia, pagas la diferencia más intereses, y si lo ven agresivo, sanción.
El cálculo del IRPF usa los tramos de la base del ahorro vigentes en 2026: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% a partir de ahí (fuente: AEAT, escala del ahorro IRPF).
Cómo se justifica (sin esto, no existe)
Una mejora que no puedes probar no reduce nada. En una comprobación, Hacienda pide:
- Factura completa y desglosada, con el concepto de la obra detallado —no “reforma”, sino “cerramiento de terraza” o “instalación de climatización”— a nombre del propietario y con los datos fiscales del que la emite.
- Justificante de pago que cuadre con la factura: transferencia o recibo bancario. El pago en efectivo sin rastro es el primer hueco que se mira.
- Coherencia con el inmueble: que la obra tenga sentido en ese piso y, cuando aplique, licencia de obra o comunicación al ayuntamiento.
Guarda las facturas aunque la venta sea dentro de diez años. El derecho de Hacienda a comprobar la ganancia vive mientras viva esa operación, y el papel que no encuentras el día de la declaración no suma.
Antes de meterte en una reforma pensando en el ahorro fiscal, cuadra el número entero del inmueble. Pega el enlace del piso en Briiks y mira la ganancia, la fiscalidad real y los precios de cierre del Registro antes de decidir nada.
Lo que la mejora no toca: la plusvalía municipal
Cuidado con mezclar dos impuestos distintos. La reforma reduce la ganancia patrimonial del IRPF, que va al Estado. No toca la plusvalía municipal (el IIVTNU), que cobra el ayuntamiento y se calcula sobre la subida del valor del suelo, no del piso reformado. Una reforma de 38.000 € no rebaja un euro de plusvalía municipal. Son cajas separadas, y conviene tenerlas claras antes de calcular el neto de la venta. Para el desglose completo del impuesto de la venta, está el artículo sobre fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
Reforma para vender: cuándo NO compensa
Reformar antes de vender no siempre suma. La cuenta hay que hacerla al revés de como la vende la mayoría:
- Cuando la obra es conservación, el ahorro fiscal es cero. Pintar y cambiar la caldera para que el piso “entre por los ojos” puede subir el precio de venta, pero no reduce tu ganancia patrimonial. Si lo haces, hazlo por el precio, no por el impuesto: no hay deducción.
- Cuando el coste de la mejora supera al impuesto que ahorra. En el caso de arriba, 21.000 € de mejora ahorran 4.830 € de IRPF. La mejora se justifica si además sube el precio de venta o la vivibilidad; como puro truco fiscal, gastas 21.000 para ahorrar 4.830. No sale.
- Cuando es tu vivienda habitual y vas a reinvertir. Si vendes tu casa habitual y reinviertes en otra habitual, la ganancia puede quedar exenta (con condiciones de la AEAT). Si te aplica la exención, afinar la mejora para reducir una ganancia que no vas a pagar es esfuerzo perdido.
- Cuando no tienes las facturas. Una mejora real sin papel que la pruebe no existe a efectos de Hacienda. Si la obra fue en negro, no la metas: el riesgo en una comprobación supera el ahorro.
Esta es la parte que ni la agencia ni el reformista te cuentan, porque ninguno de los dos gana si decides no reformar. Para un comprador-reformador que vende —el perfil flipping— el cálculo es todavía más fino, porque ahí la reforma es el negocio: conviene tener clavada cuánto se gana de verdad con el flipping antes de presupuestar la obra.
Antes de reformar o vender, mira el número real
Una reforma puede ahorrarte miles en IRPF o no ahorrarte nada, y la diferencia depende de un detalle —mejora frente a reparación— que el anuncio del piso nunca te va a explicar. Equivocarte cuesta en las dos direcciones: pagar de más por no documentar, o que te lo recalculen por documentar lo que no toca.
Briiks calcula la fiscalidad española real de un inmueble —IRPF de la ganancia, plusvalía estatal y municipal, ITP o IVA según tu perfil— a partir de fuentes que nadie controla: el Valor de Referencia del Catastro, los precios de cierre del Colegio de Registradores y el perfil de barrio del INE. Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano, y tienes la ganancia y los impuestos descontados antes de firmar nada.
Analiza tu primer inmueble → https://app.briiks.com/register
Gratis para empezar. Sin tarjeta.
Preguntas frecuentes
¿Una reforma de cocina o baño se puede deducir al vender el piso?
Habitualmente no. La DGT trata la reforma de cocina o baño como conservación cuando solo renuevas acabados y aparatos en la misma distribución, y eso no reduce la ganancia patrimonial. Pasa a mejora —y entonces sí suma al valor de adquisición— si la obra cambia la configuración, gana superficie útil o crea una instalación que no existía. La factura tiene que reflejar esa diferencia.
¿Qué diferencia hay entre mejora y reparación a efectos de IRPF?
La mejora aumenta la superficie, la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble: suma al valor de adquisición y baja el impuesto al vender. La reparación o conservación solo mantiene el piso en uso (pintura, fontanería, sustituciones): no suma a la ganancia, aunque sí es deducible contra los ingresos si el piso está alquilado.
¿Necesito las facturas para deducir una reforma al vender?
Sí, y desglosadas. Hacienda exige factura completa a nombre del propietario, con el concepto detallado, más el justificante de pago bancario. Una obra pagada en efectivo sin rastro o con una factura genérica de “reforma integral” es lo primero que se cae en una comprobación. Guarda los papeles aunque vendas años después.
¿Las reformas de eficiencia energética dan alguna deducción extra?
Pueden dar deducciones específicas en la cuota del IRPF mientras estén vigentes (por reducción de demanda de calefacción y refrigeración, por ejemplo), con sus requisitos de certificado energético. Es una deducción distinta de la regla de mejora frente a venta: confírmala con la normativa AEAT del año en que hagas la obra, porque estos incentivos tienen fecha de caducidad.
¿El home staging (pintar y amueblar para vender mejor) se deduce?
No reduce la ganancia patrimonial. Pintar, decorar y amueblar para que el piso se venda antes es conservación o gasto, no mejora. Puede ayudarte a vender a mejor precio, pero a efectos del IRPF de la venta no suma al valor de adquisición.
¿La reforma reduce también la plusvalía municipal?
No. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava la subida del valor del suelo y la cobra el ayuntamiento; la reforma no la toca. La mejora solo reduce la ganancia patrimonial del IRPF, que es un impuesto estatal distinto. Son dos cajas separadas.
¿Cuánto impuesto pago por la ganancia al vender en 2026?
La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% por encima (fuente AEAT). Sobre esa ganancia es donde restan las mejoras documentadas, no las reparaciones.
Última revisión: junio de 2026. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal; cada operación depende de tu caso concreto y de la normativa vigente. Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 35), Reglamento del IRPF (art. 13), criterio de la Dirección General de Tributos y escalas de la AEAT.
