Metes el precio del anuncio, el alquiler de la zona y te sale un 7%. Buena cifra. El problema es que casi todo lo que has usado para calcularla lo ha puesto alguien que cobra si compras: el vendedor pone el precio, el portal quiere tu lead, el comercial cobra al cerrar.
Saber cómo calcular el ROI de una inversión inmobiliaria no es aprender una fórmula —la fórmula es una división—, es saber qué números metes arriba y abajo. El ROI que sale en la mayoría de Excels usa el precio del anuncio y el alquiler bruto, e ignora impuestos de compra, gastos recurrentes, vacancia e IRPF. Por eso un piso “al 7%” puede dejar un retorno real por debajo del 4%, o directamente negativo.
Este artículo te da la fórmula completa, los costes que casi nadie incluye, la diferencia entre ROI y ROE cuando hay hipoteca, y un caso real desglosado paso a paso. No te vamos a decir “compra”. Te vamos a enseñar a leer el número para que decidas tú.
Qué es el ROI inmobiliario (y por qué no es la rentabilidad bruta)
El ROI (return on investment, retorno sobre la inversión) mide cuánto ganas al año respecto a lo que has puesto. En inmobiliario tiene dos versiones que la gente confunde, y la confusión cuesta dinero:
- Rentabilidad bruta: alquiler anual ÷ precio del piso. Es la que sale en los portales y en los cursos. Sirve para descartar rápido, no para decidir.
- ROI neto (cash-on-cash): lo que te queda en el bolsillo después de todos los gastos ÷ todo lo que has puesto de verdad para entrar. Es el número que importa.
La diferencia no es académica. La rentabilidad bruta usa el precio del anuncio, que es una posición de salida, no el precio al que se firma. Y usa el alquiler antes de IBI, comunidad, seguro, vacancia, mantenimiento e IRPF. Cuando metes todo eso, la cifra se hunde.
| Concepto | Rentabilidad bruta | ROI neto real |
|---|---|---|
| Numerador (lo que ganas) | Alquiler anual completo | Alquiler − gastos recurrentes − IRPF |
| Denominador (lo que pones) | Precio del anuncio | Precio de cierre + impuestos + gastos de compra + reforma |
| Quién pone los datos | El vendedor (interesado) | Fuentes neutrales + tus cuentas |
| Para qué sirve | Descartar en 10 segundos | Decidir si entras |
Según el último dato de mercado, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España ronda el 7% (idealista/news, 2T 2026). Es una media nacional y, repito, es bruta. La neta, en las grandes capitales, suele quedarse entre el 3% y el 4,5% una vez descuentas todo. Saber por qué baja tanto es saber calcular el ROI de verdad.
La fórmula del ROI real, paso a paso
La fórmula no tiene truco:
ROI neto anual (%) = (Ingresos por alquiler − Gastos recurrentes − IRPF) ÷ Inversión total de entrada × 100
Lo difícil es rellenar las tres partes con números honestos. Vamos una por una.
1. La inversión total de entrada (el denominador que casi todos recortan)
No inviertes el precio del piso. Inviertes el precio más todo lo que cuesta entrar. Y eso cambia mucho según la comunidad autónoma, porque el ITP (Impuesto de Transmisiones, en vivienda usada) va del 6% al 11%.
| Coste de entrada | Qué es | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Precio de cierre | Lo escriturado, no el del anuncio | Anuncio − 5% a 10% |
| ITP (vivienda usada) | Impuesto autonómico de compra | 6% – 11% del precio |
| Notaría + Registro + gestoría | Trámites de la escritura | 1.500 – 3.000 € |
| Reforma / puesta a punto | Lo que necesita para alquilarse | Variable, 0 – 20.000 € |
| Mobiliario | Si se alquila amueblado | 3.000 – 9.000 € |
Si compras un piso de 168.000 € y sumas un 7% de ITP, gastos de escritura y una reforma ligera, has puesto unos 190.000 €, no 168.000. Calcular el ROI sobre el precio del anuncio infla el resultado un 12-15% de salida. Antes de empezar, conviene saber si el precio de idealista es fiable y cuántos metros cuadrados tiene de verdad el piso: un anuncio que dice 75 m² y tiene 65 m² construidos te descuadra el precio por metro y el alquiler estimable.
2. Los gastos recurrentes (lo que se come el alquiler cada año)
El alquiler bruto nunca entra entero en tu bolsillo. Cada año se van por el desagüe:
- IBI: entre 300 y 800 € según ciudad y valor catastral.
- Comunidad: 40 – 120 €/mes si la paga el propietario.
- Seguro de hogar e impago: 200 – 400 €/año.
- Mantenimiento y averías: provisiona un 5-8% del alquiler anual. Las calderas se rompen.
- Vacancia: el mes que el piso está vacío entre inquilinos también cuenta. Un mes al año equivale a perder el 8,3% del alquiler.
Un piso que ingresa 11.400 €/año de alquiler puede dejar 8.500-8.800 € reales antes de impuestos cuando restas todo esto. No es lo mismo dividir 11.400 que dividir 8.600.
3. El IRPF (el socio que nunca falla a la cita)
El alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La buena noticia: deduces IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca y la amortización del 3% sobre el valor de construcción. Y sobre el rendimiento neto resultante hay una reducción por alquiler de vivienda habitual que, tras la reforma, va del 50% al 90% según el caso. La mala: lo que quede se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal, que para muchos inversores está entre el 30% y el 45%.
No metas el IRPF “a ojo”: es donde más se equivoca la gente, y donde más cambia el ROI final. Lo desarrollamos en detalle en cómo calcular la ganancia neta tras la fiscalidad inmobiliaria.
ROI vs ROE: qué cambia cuando metes hipoteca
Aquí está el matiz que separa al que calcula bien del que copia fórmulas. Si pagas el piso al contado, ROI y retorno sobre tu capital son lo mismo. Si usas hipoteca, no.
- ROI mide el retorno sobre el valor total del activo (lo invertido completo, con o sin deuda).
- ROE (return on equity) mide el retorno sobre tu dinero, el capital propio que pones de tu bolsillo.
La hipoteca tiene un doble filo. Reduce el dinero que pones (subes el ROE potencial) pero te mete una cuota que se come el cashflow (baja el flujo de caja anual). Apalancar amplifica el resultado en las dos direcciones: si la operación es buena, la mejora; si es mala, la empeora. Por eso la deuda no es buena ni mala en abstracto, depende del número de partida. Lo explicamos con cuentas en cómo la deuda inmobiliaria multiplica (o hunde) tu inversión.
Regla práctica: calcula primero el ROI sin hipoteca. Si el activo no aguanta de pie sin apalancar, la hipoteca no lo arregla, solo esconde el problema y le añade riesgo.
Un caso real, paso a paso
Veamos un ejemplo completo. Piso en Sevilla (Nervión), anuncio a 180.000 €, 68 m², alquiler de larga duración en la zona de 950 €/mes. Cifras orientativas para que veas el mecanismo, no una recomendación de compra.
| Línea | Importe |
|---|---|
| Precio de cierre estimable (−6,7%) | 168.000 € |
| + ITP 7% (Andalucía) | 11.760 € |
| + Notaría, Registro, gestoría | 2.500 € |
| + Reforma ligera y mobiliario | 8.000 € |
| = Inversión total de entrada | 190.260 € |
| Alquiler anual (950 €/mes × 12) | 11.400 € |
| − Gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, 1 mes vacancia) | −2.800 € |
| = Rendimiento neto antes de IRPF | 8.600 € |
| ROI neto antes de impuestos (8.600 / 190.260) | 4,5% |
| − IRPF estimado | ≈ −900 € |
| = Beneficio después de impuestos | ≈ 7.700 € |
| ROI neto después de impuestos (7.700 / 190.260) | ≈ 4,0% |
Mira la distancia. La rentabilidad bruta sobre el anuncio (11.400 / 180.000) da 6,3%. El ROI neto real después de impuestos da 4,0%. Mismo piso, mismo año, dos números que se llevan más de dos puntos. El 6,3% es el que te enseña el anuncio. El 4,0% es el que te llevas a casa.
¿Es buen o mal número? Depende de tu alternativa y de tu perfil. Un 4% neto estable y revalorizable puede tener sentido para un perfil conservador, y ser flojo para quien podía sacarle más con alquiler por habitaciones o con una operación de compra-reforma-venta. El ROI no se juzga solo: se compara.
Errores frecuentes al calcular el ROI
- Usar el precio del anuncio en el denominador. Infla el resultado entre un 5% y un 10% de salida. Usa el precio de cierre de la zona.
- Olvidar el ITP. Un 6-11% que mucha gente no mete. En el caso de arriba, son casi 12.000 € que cambian el ROI medio punto.
- Calcular sobre alquiler bruto. Ignorar IBI, comunidad, seguro y mantenimiento sobreestima el retorno un 20-30%.
- No contar la vacancia. Asumir 12 meses alquilados los 12 meses, todos los años, es ficción. Un mes vacío es un −8,3%.
- Saltarse el IRPF. El alquiler tributa. Entre un perfil al 30% y otro al 45% marginal hay una diferencia real en el ROI final.
- Confundir ROI con ROE. Mirar solo el cash-on-cash apalancado y creer que es la rentabilidad del activo. Son cosas distintas.
- Meter una revalorización futura como si fuera segura. La plusvalía latente no es ROI realizado. Calcula el ROI por alquiler, y la revalorización trátala aparte y como hipótesis.
Cuándo NO compres, aunque el ROI salga bien
Un ROI bonito sobre el papel no es luz verde. Hay situaciones en las que el número correcto sigue siendo “no”:
- El ROI depende de un alquiler optimista. Si para llegar al 5% necesitas alquilar un 10% por encima de lo que se firma en la zona, el ROI es ficticio. Comprueba el alquiler de cierre, no el que pide el último anuncio.
- El número solo aguanta con apalancamiento alto. Si el activo da pérdidas sin hipoteca y solo “funciona” al 80% de financiación, no estás invirtiendo en un piso, estás apostando a los tipos de interés.
- La revalorización es la única pata. Si el alquiler no cubre gastos y todo el retorno esperado está en vender más caro dentro de unos años, eso es especulación, no ROI por alquiler. Que esté bien, pero llámalo por su nombre.
- El barrio no acompaña. Un ROI alto en una zona con demanda de alquiler floja, alta morosidad o despoblación esconde un riesgo de vacancia que el Excel no ve. El perfil socioeconómico del barrio (datos del INE) pesa tanto como el número.
Decir “este ROI sale, pero no compres” es exactamente el tipo de conclusión que un portal o un comercial nunca te va a dar, porque ellos cobran cuando firmas. Antes de entrar, cruza el número con tu perfil de inversor: el mismo ROI no vale lo mismo para todos.
De dónde sacar los números correctos
El ROI solo es tan bueno como los datos que metes. Y el problema del sector es que casi todos los datos vienen de alguien interesado en que la operación parezca mejor de lo que es. Las fuentes que no cobran si compras son las que valen:
- Precio de cierre: la Estadística Registral del Colegio de Registradores publica lo realmente escriturado, no lo pedido.
- Valoración de referencia: el Catastro y su Valor de Referencia dan un ancla de valor que el vendedor no controla.
- Perfil de zona y precios medios: el INE para demografía, renta y contexto del barrio.
Cruzar esas tres fuentes a mano para cada piso es lento. Briiks lo hace por ti: pegas el enlace del anuncio (de idealista, fotocasa, habitaclia o cualquier portal), subes el PDF de la ficha o metes los datos a mano, y obtienes el ROI con el precio de cierre, los impuestos, la fiscalidad española descontada, los comparables anclados al Catastro, el perfil del barrio según el INE y las señales de riesgo. Briiks no gana si compras o si no compras: si el piso no sale a cuenta, te lo dice. Si quieres ver el mecanismo completo aplicado al alquiler de larga duración, está en la estrategia de inversión a largo plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del ROI de una inversión inmobiliaria?
ROI neto anual = (alquiler anual − gastos recurrentes − IRPF) ÷ inversión total de entrada × 100. La clave no es la fórmula, es usar el precio de cierre y todos los costes en el denominador, y el alquiler ya limpio de gastos e impuestos en el numerador.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y ROI neto?
La bruta divide el alquiler completo entre el precio del anuncio; sirve para descartar rápido. El ROI neto divide lo que te queda tras gastos e IRPF entre lo que pones de verdad para entrar; es lo que decide si la operación tiene sentido. Suelen separarse 2-3 puntos.
¿Qué se considera un buen ROI en inmobiliario en España?
No hay número mágico. La bruta media nacional ronda el 7%, pero el ROI neto en grandes capitales suele quedar entre el 3% y el 4,5%. Un buen ROI es el que supera a tu mejor alternativa con un riesgo que aceptas, no una cifra fija.
¿El ROI incluye la revalorización del piso?
No directamente. El ROI por alquiler mide el flujo anual sobre lo invertido. La revalorización (vender más caro) es una pata distinta y futura. Mézclalas solo en un escenario con asunciones explícitas, nunca des la plusvalía por descontada.
¿Cómo afecta la hipoteca al ROI?
La hipoteca separa el ROI (sobre el valor total del activo) del ROE (sobre tu dinero). Reduce el capital que pones pero mete una cuota que baja el cashflow. Amplifica el resultado en ambas direcciones: mejora una buena operación y empeora una mala.
¿Hay que descontar el IRPF para calcular el ROI?
Sí, si quieres el ROI real. El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con deducciones (intereses, IBI, amortización) y una reducción por vivienda habitual del 50-90%. Lo que queda va a tu tipo marginal. Ignorarlo sobreestima el ROI.
Antes de comprar ese piso, calcula el ROI de verdad
Un ROI mal calculado no es un error de Excel: es comprar a ciegas con sensación de seguridad. La diferencia entre el 6,3% del anuncio y el 4,0% real son miles de euros al año durante toda la vida de la inversión.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el ROI real con la fiscalidad ya descontada, los precios de cierre del Registro, los comparables anclados al Catastro y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
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Última revisión: junio 2026. Autor: Sergio Sánchez.
