No hay un número mágico, pero sí un umbral: si la rentabilidad neta de un piso no supera con holgura lo que te paga el dinero sin riesgo, no es una buena inversión, es un trabajo mal pagado. El problema es que casi nadie compara el número correcto. El anuncio te enseña la rentabilidad bruta —ingresos por alquiler partido por precio— y ese número en España ronda el 7 % (idealista/news, datos de rentabilidad bruta de la vivienda, 2026). La neta, después de IBI, comunidad, vacancia, seguros, mantenimiento e IRPF, ronda la mitad. Este artículo te da el umbral real para 2026, con la cuenta hecha sobre una operación concreta y las fuentes al pie. Si buscas que te digan “compra, todo sube”, este no es tu artículo.
La pregunta está mal hecha: bruta no es rentabilidad, es un titular
Cuando alguien pregunta qué rentabilidad es buena en un piso, casi siempre tiene en la cabeza la cifra bruta. Es la que sale en el anuncio, la que repite el comercial y la que aparece en los titulares trimestrales. Y es la que sobra para tomar una mala decisión.
La rentabilidad bruta solo divide los alquileres anuales entre el precio del piso. No descuenta nada. Es útil para un primer filtro de tres segundos, igual que el precio de salida sirve para buscar pero no para valorar (el precio de Idealista no es el de cierre). Para decidir necesitas la rentabilidad neta: lo que queda en tu bolsillo después de todos los costes y de Hacienda.
| Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta | |
|---|---|---|
| Qué mide | Alquiler anual ÷ precio | Lo que queda tras gastos e IRPF |
| Quién la usa | El anuncio, el comercial, el titular | El que sabe lo que de verdad gana |
| Descuenta IBI, comunidad, seguros | No | Sí |
| Descuenta vacancia y mantenimiento | No | Sí |
| Descuenta IRPF | No | Sí |
| Sirve para | Filtrar en 3 segundos | Decidir si comprar |
Regla práctica: en vivienda en España, la neta suele quedarse entre el 50 % y el 65 % de la bruta. Un 7 % de anuncio se convierte en un 3,5-4,5 % real. No es una opinión: es restar.
El cálculo real, sobre un piso concreto
Vamos con una operación de mercado, anonimizada por barrio. Carabanchel (Madrid), 60 m², precio 180.000 €, alquiler de zona 1.050 €/mes. Sobre el papel:
- Alquiler anual: 1.050 × 12 = 12.600 €
- Rentabilidad bruta: 12.600 ÷ 180.000 = 7,0 %
Siete por ciento. Un titular bonito. Ahora la cuenta real, año típico:
| Concepto | Importe anual | Notas |
|---|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler | +12.600 € | 1.050 €/mes |
| Vacancia (≈5 %) | −630 € | Un mes vacío cada ~20 meses |
| IBI | −350 € | Recibo municipal |
| Comunidad | −720 € | 60 €/mes |
| Seguro hogar + impago | −250 € | |
| Mantenimiento / provisión | −630 € | 5 % de las rentas |
| Ingreso neto operativo | 10.020 € | Antes de IRPF |
Rentabilidad neta operativa sobre precio: 10.020 ÷ 180.000 = 5,57 %. Pero comprar tiene coste: ITP, notaría, registro y gestoría suman en torno a un 8 % en Madrid, unos 14.400 €. El capital realmente invertido son 194.400 €, así que la neta sobre lo invertido baja a 5,15 %.
Y falta Hacienda. El alquiler de vivienda habitual tiene reducción en el IRPF y deduces gastos y amortización, pero pagas por el rendimiento neto a tu tipo marginal. Según tu situación, la neta-neta después de impuestos suele aterrizar entre el 3,8 % y el 4,5 %. Hicimos la cuenta fiscal completa en fiscalidad inmobiliaria y ganancia neta.
Resultado: el 7 % del anuncio es un 4 % en la mano. Y este es un piso bueno. Hay muchos peores publicados con el mismo 7 % de portada.
Entonces, ¿qué rentabilidad es buena en un piso en 2026?
Un número es bueno solo comparado con tu alternativa. En 2026 el dinero sin riesgo no es cero: las Letras del Tesoro a 12 meses y el bono español a 10 años se mueven alrededor del 2 %-3,2 % (Tesoro Público / Banco de España, 2026). Eso cobra el dinero parado, sin inquilinos, sin derramas y sin llamadas a las once de la noche.
Un piso te exige tiempo, asume morosidad, es ilíquido (no lo vendes en un clic) y concentra todo tu capital en un activo y un barrio. Por asumir todo eso, la neta tiene que pagarte una prima clara sobre el activo sin riesgo. De ahí sale el umbral:
| Referencia 2026 | Rentabilidad orientativa | Fuente |
|---|---|---|
| Dinero sin riesgo (Letras/bono) | 2,0 %-3,2 % | Tesoro Público / Banco de España |
| Bruta media vivienda España | ≈7 % | idealista/news (rentabilidad bruta) |
| Neta realista, alquiler larga estancia | 3,8 %-5 % | Cálculo Briiks sobre operación tipo |
| Umbral “buena inversión” (neta, antes de IRPF) | ≥5 % | Criterio Briiks |
| Zona de “trabajas gratis” | <4 % neta | Criterio Briiks |
Traducido sin tecnicismos: en 2026, un piso para alquiler de larga estancia es buena inversión cuando su rentabilidad neta operativa supera el 5 % y, después de impuestos, te deja un margen cómodo sobre lo que cobra el dinero sin riesgo. Si la neta cae por debajo del 4 %, estás comprando un activo que sube de precio (quizá) y que mientras tanto te paga menos que una Letra del Tesoro por mucho más trabajo y riesgo.
Ese umbral no es universal: cambia con la estrategia.
El umbral cambia según cómo exprimas el piso
- Larga estancia: la cuenta de arriba. Buena ≥5 % neta operativa. Estable, poco trabajo, neta moderada.
- Alquiler por habitaciones: la bruta puede subir varios puntos, pero la gestión, la rotación y la vacancia se comen parte. Lo desglosamos en habitaciones vs piso completo. El umbral “bueno” sube porque el trabajo sube.
- Compra-venta (flipping): aquí no se mide rentabilidad anual sino margen por operación. Un buen flip no es un % de alquiler, es un beneficio neto sobre capital y plazo. Lo explicamos en cuánto se gana con el flipping.
- Con financiación: la hipoteca puede subir la rentabilidad sobre tus fondos propios (ROE) si el coste de la deuda es menor que la rentabilidad del activo, pero amplifica las pérdidas si te equivocas. El efecto, con números, en cómo la deuda multiplica (o hunde) la inversión.
No existe “el 6 % es bueno” a secas. Existe “el 6 % neto es bueno para esta estrategia, en este barrio, con este capital y este perfil fiscal“.
Cuándo NO es buena rentabilidad (aunque el número parezca alto)
La parte que el comercial no te cuenta. Hay pisos con bruta del 8 % o 9 % que son trampas:
- Bruta alta porque el alquiler de la zona es frágil. Barrios donde el 9 % bruto esconde rotación constante, impago y meses vacíos. La neta se desploma. Una bruta muy por encima de la media de la zona suele ser una señal de riesgo, no una ganga.
- El precio de compra está inflado. Si pagas el precio de salida sin negociar, tu rentabilidad nace lastrada. En 2025 la rebaja media sobre el precio de salida fue del 6,2 % (Cátedra Tecnocasa-UPF vía idealista/news, 05/03/2026). Comprar al precio del anuncio es regalar ese margen.
- Te faltan los gastos grandes. Una derrama de fachada, un cambio de caldera o un ascensor pueden borrar dos años de rentabilidad. Si no los provisionas, tu “buena rentabilidad” es contabilidad creativa.
- Cuentas con que el precio suba. La revalorización no es rentabilidad operativa: es una apuesta. Si el único motivo para comprar es “es que sube”, no estás invirtiendo por la renta, estás especulando, y conviene que lo sepas antes de firmar.
- No supera al dinero sin riesgo. Si tras la cuenta completa el piso te deja un 3 % neto, una Letra del Tesoro te paga parecido sin inquilinos. No hay premio por el riesgo asumido.
Por eso un número aislado no responde la pregunta. La rentabilidad buena es la que sobrevive a la cuenta completa y a la comparación con tu alternativa real.
Cómo saber la rentabilidad neta real antes de comprar
El problema práctico: hacer esta cuenta a mano, piso por piso, con los gastos correctos y la fiscalidad bien aplicada, es lento y fácil de sesgar a tu favor. Por eso casi todo el mundo se queda en la bruta.
Briiks es el tercero imparcial en esa cuenta. No gana si compras y no gana si no compras: cobra por darte el número correcto. Pega el enlace del anuncio (idealista, Fotocasa, Habitaclia o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano, y el informe te devuelve la rentabilidad neta por estrategia, la fiscalidad española descontada, los comparables anclados al Valor de Referencia de Catastro, los precios de cierre del Colegio de Registradores —lo que de verdad se ha pagado en la zona, no lo que se pide— y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
Si dudas entre dos opciones, la comparación lado a lado está en comparar dos pisos: cuál es mejor inversión. Y si quieres ver la estrategia de alquiler de larga estancia en detalle, la tienes en inversión a largo plazo.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en un piso en 2026?
Como referencia, una rentabilidad neta operativa por encima del 5 % (antes de IRPF) en alquiler de larga estancia es buena en 2026, siempre que después de impuestos mantenga un margen claro sobre el dinero sin riesgo (Letras y bono al 2 %-3,2 %, Tesoro/Banco de España). Por debajo del 4 % neto, el riesgo y el trabajo no compensan.
¿La rentabilidad del 7 % que veo en los anuncios es real?
Es real como rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio, sin descontar nada. La neta, tras IBI, comunidad, vacancia, seguros, mantenimiento e IRPF, suele quedarse en el 50 %-65 % de esa cifra. Un 7 % bruto equivale a grandes rasgos a un 4 %-4,5 % en la mano.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo divide los alquileres entre el precio. La neta resta todos los gastos reales (IBI, comunidad, seguros, vacancia, mantenimiento) y los impuestos. La bruta sirve para un primer filtro; la neta es la que decide si la inversión vale la pena.
¿Es mejor mirar la rentabilidad o la revalorización del piso?
Son dos cosas distintas. La rentabilidad operativa es lo que cobras cada año por alquilar; la revalorización es una apuesta sobre el precio futuro. Una buena inversión debería sostenerse por la rentabilidad neta sola; si solo funciona si el precio sube, es especulación, no inversión por renta.
¿Qué rentabilidad neta da el alquiler por habitaciones frente al completo?
El alquiler por habitaciones suele ofrecer una bruta más alta, pero la mayor gestión, rotación y vacancia recortan parte de esa ventaja en la neta. El umbral de “buena” sube porque el trabajo y el riesgo suben. La comparación con números está en nuestro artículo de habitaciones vs piso completo.
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad de un piso?
La financiación puede aumentar la rentabilidad sobre tus fondos propios cuando el coste de la deuda es menor que la rentabilidad del activo, pero amplifica las pérdidas si la operación sale mal. Es una palanca de doble filo: lo desarrollamos en cómo la deuda multiplica la inversión.
¿Por qué el precio de compra es tan importante para la rentabilidad?
Porque la rentabilidad nace del precio al que entras. En 2025 la rebaja media sobre el precio de salida fue del 6,2 % (Cátedra Tecnocasa-UPF vía idealista/news). Pagar el precio del anuncio sin negociar regala ese margen y lastra la rentabilidad desde el primer día.
Antes de comprar ese piso, mira la rentabilidad de verdad
Un punto de rentabilidad neta de diferencia, sobre 180.000 € y muchos años, son decenas de miles de euros. Vale la pena no fiarse del número del anuncio.
Pega el enlace del anuncio (de Idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad neta real por estrategia, la fiscalidad descontada, los comparables anclados a Catastro, los precios de cierre del Registro y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta, te lo dice.
Analiza tu primer inmueble → https://app.briiks.com/register
Gratis para empezar. Sin tarjeta.
Última revisión: junio 2026. Fuentes: idealista/news (rentabilidad bruta de la vivienda y rebaja media sobre precio de salida, Cátedra Tecnocasa-UPF, 05/03/2026), Banco de España y Tesoro Público (tipos de deuda pública 2026), Colegio de Registradores e INE (precios de cierre). Cálculos de la operación tipo elaborados por Briiks. Autor: Sergio Sánchez.
