El piso pone 180.000 € en idealista. Tú tienes 200.000 € ahorrados y crees que llegas con margen. No llegas.
Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, comprar una vivienda de segunda mano en España suele costar un 10-13% por encima del precio escriturado. En ese piso de 180.000 € son 18.000-23.000 € que nadie pone en el anuncio. Este artículo desglosa, con cifras y fuentes oficiales, cuánto cuesta de verdad comprar un piso en 2026: qué impuesto te toca según tu comunidad, qué gastos fijos paga el comprador y cómo ese coste total cambia la rentabilidad que creías tener.
No es un artículo para esquivar impuestos. Es para quien quiere saber, antes de la notaría, cuánto va a salir de su cuenta de verdad.
El precio del anuncio es el principio, no el final
El cartel de un portal es una cifra de partida, no el coste de la operación. Cuando compras vivienda de segunda mano, sobre el precio se montan dos bloques:
- Impuestos, que en segunda mano dominan la factura (el ITP, del 4% al 11% según comunidad).
- Gastos fijos de formalización: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si pides hipoteca, tasación.
Y hay un matiz que mucha gente descubre tarde: en el ITP no tributas necesariamente por lo que pagaste, sino por el mayor de dos números — el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Si escrituras por debajo de ese valor, Hacienda te liquida el impuesto sobre el valor de referencia igualmente. Por eso el primer dato que necesitas antes de hacer cuentas no es el precio del anuncio: es el valor de referencia del inmueble.
Los impuestos: lo que más pesa
El impuesto depende de si el piso es de segunda mano o de obra nueva.
Segunda mano → Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo gestiona cada comunidad autónoma, así que el tipo cambia mucho según dónde compres. Estos son los tipos generales orientativos en 2026 (hay bonificaciones por edad, vivienda protegida o familia numerosa, y algunas comunidades aplican tramos por valor):
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP (orientativo) |
|---|---|
| País Vasco | 4% |
| Madrid | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía | 7% |
| Murcia | 8% |
| Galicia | 8% |
| Aragón | 8% |
| Cataluña | 10-11% (por tramos) |
| Comunidad Valenciana | 10% |
Fuente: normativa autonómica de cada CCAA / AEAT. Tipos generales; verifica el tuyo y las bonificaciones aplicables antes de firmar.
La diferencia no es menor. El mismo piso de 180.000 € paga 7.200 € de ITP en País Vasco y 18.000 € en la Comunidad Valenciana. Son 10.800 € de diferencia por el código postal, no por el inmueble.
Obra nueva → IVA + AJD. Si compras vivienda nueva al promotor, no hay ITP: pagas un 10% de IVA (4% si es vivienda protegida) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad. En la práctica, la obra nueva suele salir algo más cara de impuestos que la segunda mano en comunidades con ITP bajo.
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Los gastos fijos: notaría, registro, gestoría, tasación
Por debajo del impuesto van los gastos de formalización. Son parecidos en toda España porque buena parte están regulados por arancel, y casi no dependen del precio del piso (pesan más, en porcentaje, en pisos baratos).
| Concepto | Coste orientativo | Lo paga |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | 600-900 € | Comprador |
| Registro de la Propiedad | 400-700 € | Comprador |
| Gestoría (tramitación e impuestos) | 300-500 € | Comprador (opcional, habitual con hipoteca) |
| Tasación (solo si hay hipoteca) | 300-600 € | Comprador |
| Copias, notas simples, varios | 100-200 € | Comprador |
Fuente: aranceles notariales y registrales (regulados) + rangos de mercado de gestoría y tasación. Orientativo.
Dos avisos. Primero: desde la reforma hipotecaria de 2019, los gastos de la hipoteca (notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo) los paga el banco, no tú; solo te queda la tasación. Segundo: la comisión de la agencia inmobiliaria suele cargarla el vendedor, pero no siempre — confírmalo por escrito antes de firmar nada, porque un 3-5% sobre 180.000 € son 5.400-9.000 € que cambian la operación entera.
Tres operaciones reales con el coste total
Mismo tipo de piso, tres comunidades. Así se ve cuánto pesa el impuesto sobre el desembolso final.
| Concepto | Madrid (2ª mano) | Barcelona (2ª mano) | Valencia (obra nueva) |
|---|---|---|---|
| Precio escriturado | 180.000 € | 220.000 € | 250.000 € |
| Impuesto | ITP 6%: 10.800 € | ITP 10%: 22.000 € | IVA 10%: 25.000 € |
| AJD | — | — | 1,5%: 3.750 € |
| Notaría | 800 € | 850 € | 850 € |
| Registro | 550 € | 600 € | 600 € |
| Gestoría | 400 € | 450 € | 450 € |
| Tasación | 400 € | 450 € | 450 € |
| Varios | 150 € | 150 € | 150 € |
| Gastos totales | 13.100 € | 24.500 € | 31.250 € |
| % sobre precio | 7,3% | 11,1% | 12,5% |
| Coste total real | 193.100 € | 244.500 € | 281.250 € |
El piso de Barcelona pide 220.000 € en el anuncio, pero la operación se cierra en 244.500 €. El de Valencia, anunciado en 250.000 €, te cuesta 281.250 €. Esos 24.500 € y 31.250 € de más no aparecen en ningún portal, y son dinero que sale de tu bolsillo el día de la firma.
El error que infla tu rentabilidad
Aquí está la trampa que cuesta dinero de verdad. La mayoría de inversores calcula la rentabilidad dividiendo el alquiler anual entre el precio del anuncio. Mal. La rentabilidad real se calcula sobre el coste total — precio más impuestos más gastos.
Toma el piso de Barcelona, alquilado a 1.100 €/mes (13.200 €/año):
- Sobre el precio del anuncio (220.000 €): rentabilidad bruta del 6,0%.
- Sobre el coste total real (244.500 €): rentabilidad bruta del 5,4%.
Y eso es solo el bruto. Cuando descuentas IBI, comunidad, seguro, vacancia, mantenimiento e IRPF, la rentabilidad neta baja bastante más. El error de calcular sobre el anuncio en vez de sobre el desembolso real infla la cifra entre medio punto y un punto entero — suficiente para que una operación mediocre parezca buena. Por eso un ROI bien calculado parte siempre del dinero que de verdad pones encima de la mesa, no del que pone el cartel.
Si encima vas a pedir hipoteca, recuerda que los impuestos y gastos no se financian: el banco presta sobre el valor de tasación, pero el 10-13% de costes lo aportas tú en efectivo, además de la entrada. Es el capital que muchos compradores no tienen contado.
Cuándo los gastos hacen que NO salga a cuenta
Briiks no existe para empujarte a comprar. Existe para que veas el número de verdad. Y hay casos en los que ese número dice que no:
- Pisos baratos en comunidades con ITP alto. En un piso de 90.000 € en una comunidad al 10%, los gastos fijos (que apenas bajan) más el impuesto se comen un 13-15% del precio. El coste de entrada se dispara en porcentaje y aplana la rentabilidad.
- Operaciones que solo salían “por los pelos”. Si la rentabilidad calculada sobre el anuncio ya era ajustada (un 4-5% bruto), sumar el 10-13% de costes la deja por debajo de alternativas más líquidas y sin riesgo de vacancia.
- Cuando el valor de referencia del Catastro supera al precio negociado. Pagas el ITP sobre el valor mayor, así que tu “chollo” negociado a la baja tributa como si lo hubieras comprado más caro. Conviene comprobar el precio real de cierre de la zona antes de celebrar el descuento.
- Reforma no presupuestada. Si el piso necesita obra y no la metes en el coste de entrada, tu cálculo de rentabilidad es ficción. La reforma es parte del desembolso, igual que el ITP.
El coste de equivocarse aquí no es teórico: son 20.000-30.000 € que salen de tu cuenta el día de la firma y que no recuperas si la operación no era buena.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta de verdad comprar un piso en España?
Entre el 10% y el 13% por encima del precio escriturado en vivienda de segunda mano, y entre el 11% y el 14% en obra nueva. La mayor parte es el impuesto (ITP en segunda mano, IVA + AJD en obra nueva); el resto son notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Qué impuesto se paga al comprar un piso de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por cada comunidad autónoma. El tipo general va del 4% (País Vasco) al 10-11% (Cataluña, Comunidad Valenciana), con bonificaciones por edad, vivienda protegida o familia numerosa.
¿Y en obra nueva?
No hay ITP. Pagas un 10% de IVA (4% en vivienda protegida) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad.
¿Sobre qué importe se calcula el ITP?
Sobre el mayor de dos: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Si escrituras por debajo del valor de referencia, Hacienda liquida sobre ese valor de referencia.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la reforma de 2019, el banco asume notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo. Al comprador solo le queda la tasación.
¿Los impuestos y gastos se pueden financiar con la hipoteca?
Por norma general no. El banco presta sobre el valor de tasación del inmueble; el 10-13% de impuestos y gastos lo aportas tú en efectivo, además de la entrada.
¿La comisión de la agencia la paga el comprador o el vendedor?
Lo habitual es que la pague el vendedor, pero no siempre. Confírmalo por escrito antes de firmar: un 3-5% sobre el precio puede cambiar la operación entera.
Antes de firmar ese piso, mira lo que cuesta de verdad
El precio del anuncio es la cifra que más se mira y la que menos dice. El número que importa es el coste total —precio, impuestos y gastos— y la rentabilidad que sale sobre ese desembolso, no sobre el cartel.
Pega el enlace del anuncio (de idealista o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con el desembolso total estimado, la fiscalidad descontada, los precios de cierre del Registro en la zona y las señales de riesgo. Si la operación no sale a cuenta una vez sumados los gastos, te lo dice.
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Última revisión: junio 2026. Autor: Sergio Sánchez.
