Durante años, alquilar un piso para vivienda y descontarte el 60% del beneficio en la renta era automático. Casi nadie miraba la letra pequeña. Desde la Ley de Vivienda, ese 60% es solo uno de cuatro porcentajes posibles, y el que te toca depende de cuándo firmaste el contrato y de dónde está el piso.
La reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026 ya no es una cifra única. Va del 50% al 90% sobre el rendimiento neto, y aplicarte el porcentaje equivocado significa pagar de más o exponerte a una paralela de Hacienda. Este artículo te dice qué porcentaje te corresponde, con qué requisitos, y cómo afecta a lo que de verdad te queda del alquiler. No vas a leer que “alquilar siempre desgrava”. Vas a leer cuentas y artículos de ley.
Qué es exactamente esta reducción
La reducción opera sobre el rendimiento neto del alquiler, no sobre lo que cobras. Es decir: primero sumas todos los ingresos del año, restas los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, amortización, reparaciones), y sobre ese beneficio neto aplicas el porcentaje de reducción. Lo que queda es lo que tributa, integrado en tu base general del IRPF al tipo marginal que te corresponda (art. 23.2 LIRPF).
Dos matices que mucha gente ignora:
- Solo se aplica sobre rendimiento neto positivo. Si el piso te da pérdida ese año, no hay nada que reducir. La reducción no genera ni amplía pérdidas.
- Solo si lo declaras a tiempo. La reducción únicamente vale si incluyes el alquiler en tu declaración antes de que Hacienda inicie una verificación, comprobación o inspección. Si te pillan rentas sin declarar, pierdes la reducción sobre esas cantidades (art. 23.2 LIRPF, criterio AEAT).
Y un tercero, decisivo desde 2024: el alquiler turístico no entra. La reducción es para vivienda habitual del inquilino bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, no para corta estancia.
Los cuatro porcentajes de 2026, en una tabla
La Ley 12/2023 de Vivienda sustituyó el 60% único por una escala. Estos son los porcentajes vigentes para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023:
| Reducción | A quién aplica | Base legal |
|---|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona de mercado tensionado que baja la renta más de un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda | art. 23.2 a) LIRPF |
| 70% | Inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada (primer alquiler de esa vivienda), o alquiler a Administración / entidad sin ánimo de lucro para uso social | art. 23.2 b) LIRPF |
| 60% | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato | art. 23.2 c) LIRPF |
| 50% | Cualquier otro alquiler de vivienda que no encaje en los anteriores (caso general) | art. 23.2 LIRPF |
El porcentaje por defecto, el que se lleva la mayoría de los contratos nuevos, es el 50%. Los tramos del 70% y 90% exigen que el piso esté en una zona declarada tensionada, algo que solo ocurre en municipios concretos que cada comunidad decide y publica. Puedes comprobar si una dirección está en zona tensionada en el portal del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es).
La fecha que lo cambia todo: 26 de mayo de 2023
Aquí está el punto que más confusión genera. Hay dos regímenes conviviendo, y la frontera es la fecha de firma del contrato:
- Contratos firmados antes del 26/05/2023: mantienen el 60% de reducción mientras el contrato siga vigente, por la disposición transitoria de la Ley 12/2023. Da igual dónde esté el piso o la edad del inquilino.
- Contratos firmados a partir del 26/05/2023: entran en la escala nueva (90/70/60/50%).
Esto tiene una consecuencia práctica incómoda. Si tienes un contrato viejo con el 60% y lo renuevas o firmas uno nuevo con el mismo inquilino fuera de zona tensionada, lo más probable es que caigas al 50%. Renovar puede costarte fiscalmente. No es motivo para no renovar, pero sí para hacer la cuenta antes de tocar nada.
Cuánto dinero es esto de verdad
La diferencia entre porcentajes no es teórica. Mira un caso con números realistas (no un anuncio concreto, un piso ilustrativo de mercado).
Piso alquilado por 1.000 €/mes, 12.000 € de ingresos al año. Gastos deducibles anuales —IBI, comunidad, seguro, amortización, una reparación— de 4.000 €. Rendimiento neto: 8.000 €.
Supongamos un tipo marginal combinado (estatal + autonómico) del 37%, típico de quien suma este alquiler a un salario medio-alto (escala IRPF, Ley 35/2006 art. 63).
| Escenario | Reducción | Base que tributa | IRPF a pagar (37%) |
|---|---|---|---|
| Sin reducción (turístico, no declarado, etc.) | 0% | 8.000 € | 2.960 € |
| Caso general nuevo contrato | 50% | 4.000 € | 1.480 € |
| Contrato anterior a 26/05/2023 | 60% | 3.200 € | 1.184 € |
| Inquilino joven en zona tensionada | 70% | 2.400 € | 888 € |
| Bajada de renta en zona tensionada | 90% | 800 € | 296 € |
Entre el 50% general y el 90% hay 1.184 € al año de diferencia de impuestos sobre el mismo alquiler. Y entre declarar bien con el 50% y no declarar (cero reducción más sanción) la distancia es aún mayor. La reducción es, de lejos, la palanca fiscal más grande que tiene un casero de larga estancia: por eso el alquiler de vivienda sigue ganando fiscalmente al turístico, que no la disfruta.
Si quieres entender cómo encaja esta reducción en el cálculo completo de lo que rinde un piso, lo desarrollamos en la guía de rentabilidad neta vs bruta de un alquiler y en la de fiscalidad inmobiliaria sobre la ganancia neta.
La letra pequeña que te pueden reclamar
La reducción es generosa, pero condicionada. Estos son los requisitos que más se incumplen sin querer:
- Tiene que ser vivienda, no temporada ni turístico. El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino bajo la LAU. El alquiler de temporada y el turístico quedan fuera.
- Declararlo antes de que pregunten. Si Hacienda abre comprobación y descubre el alquiler sin declarar, esas rentas pierden la reducción. La reducción premia al que declara voluntariamente.
- No deducir gastos que no tocan. Si te descubren gastos inflados o falsos en una comprobación, la parte regularizada tampoco se beneficia de la reducción.
- En zona tensionada, respetar el tope de renta. Para los tramos del 70% y 90% el contrato debe cumplir el límite de renta del art. 17.6 LAU. Si cobras por encima del tope de la zona, te quedas sin esos porcentajes.
- Casillas correctas. El rendimiento y la reducción se consignan en las casillas 0150-0153 del modelo 100 (Manual de Renta AEAT). Un error de casilla puede dejarte sin aplicar la reducción aunque tengas derecho.
Regla práctica: la reducción la cobra quien declara limpio y a tiempo. Quien va a Hacienda solo cuando le llaman la pierde justo cuando más la necesita.
Cuándo esta reducción NO te salva (la parte que nadie te cuenta)
Antes de comprar un piso “para alquilar y desgravar”, para un momento. La reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026 es buena, pero hay situaciones donde no compensa o directamente no aplica:
- Si el plan es alquiler turístico o por temporadas. Cero reducción. Toda esa rentabilidad fiscal desaparece. Si tu modelo es Airbnb, esta reducción no existe para ti.
- Si el piso te da rendimiento neto negativo. No hay beneficio que reducir. Y un piso que pierde dinero antes de impuestos seguirá perdiéndolo después; la fiscalidad no rescata una mala operación.
- Si alquilas por habitaciones. El criterio sobre si el alquiler habitación por habitación da derecho a la reducción está discutido y depende de cómo se articule el contrato. No lo des por hecho: lo analizamos en alquilar por habitaciones vs completo.
- Si compras caro contando con la reducción para que “salga”. Una reducción del 50-90% sobre un beneficio pequeño sigue siendo poco dinero. La fiscalidad mejora una buena compra; no convierte una mala en buena.
Esto último es lo importante: la reducción es un descuento sobre el beneficio, no una fuente de beneficio. Si la cuenta solo cuadra gracias a la ventaja fiscal, la cuenta no cuadra. Antes de mirar cuánto desgravas, mira si el piso renta de verdad, algo que tratamos en qué rentabilidad es buena en un piso en 2026.
Cómo afecta a la decisión de comprar para alquilar
La consecuencia estratégica de la Ley de Vivienda es clara: el sistema premia el alquiler largo, de vivienda y con renta contenida, y castiga fiscalmente el corto y el turístico. Si vas a comprar para alquilar a largo plazo, esta reducción es parte central de tu rentabilidad neta y conviene meterla en la cuenta desde el principio, no al final.
El problema es que casi nadie lo hace bien. Se calcula la rentabilidad bruta sobre el precio del anuncio, se ignora que el rendimiento neto tributa, y se da por hecho un 60% que en muchos contratos nuevos ya es un 50%. El resultado es una rentabilidad esperada que no se parece a la real. Por eso conviene calcular la rentabilidad neta después de impuestos antes de firmar, no después, como explicamos en comprar piso para alquilar en 2026 y en la guía de inversión en alquiler de larga estancia.
Preguntas frecuentes
¿La reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026 sigue siendo el 60%?
Solo para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, que conservan el 60% por la disposición transitoria de la Ley 12/2023. Los contratos firmados después se rigen por la escala nueva: 50% general, 60% por rehabilitación, 70% para inquilino joven o uso social en zona tensionada, y 90% por bajada de renta en zona tensionada (art. 23.2 LIRPF).
¿Sobre qué cantidad se aplica la reducción?
Sobre el rendimiento neto positivo: ingresos del alquiler menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses, amortización, reparaciones). No se aplica sobre el ingreso bruto ni sobre rendimientos negativos.
¿El alquiler turístico tiene reducción?
No. La reducción es exclusiva del arrendamiento de vivienda habitual bajo la LAU. El alquiler turístico y el de temporada quedan expresamente excluidos.
¿Pierdo la reducción si no declaro el alquiler?
Sí. La reducción solo se aplica si declaras el rendimiento voluntariamente, antes de que Hacienda inicie un procedimiento de verificación, comprobación o inspección. Las rentas descubiertas en una comprobación no se benefician de la reducción.
¿Cómo sé si mi piso está en zona de mercado tensionado?
Las zonas tensionadas las declara cada comunidad autónoma y se publican oficialmente. Puedes consultarlas en el portal del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es). Sin esa declaración no puedes acceder a los tramos del 70% ni del 90%.
¿Qué pasa si renuevo un contrato antiguo del 60%?
Si firmas un contrato nuevo fuera de zona tensionada, lo más habitual es pasar al 50% general. Renovar o firmar de nuevo puede hacerte perder el 60% transitorio, así que conviene calcular el coste fiscal antes de modificar el contrato.
¿En qué casilla de la renta se pone la reducción?
El rendimiento del capital inmobiliario y su reducción se consignan en las casillas 0150-0153 del modelo 100 del IRPF, según el Manual de Renta de la AEAT.
Antes de comprar ese piso para alquilar, mira lo que renta de verdad
La reducción fiscal mejora un buen alquiler, pero no salva uno malo. Equivocarte de porcentaje, o asumir un 60% que ya no aplica, distorsiona toda la rentabilidad que esperas del piso.
Pega el enlace del anuncio (de Idealista, Fotocasa o cualquier portal), sube el PDF de la ficha o mete los datos a mano. En minutos tienes el informe con la rentabilidad real, la fiscalidad española descontada, los precios de cierre del Registro y las señales de riesgo. Si el piso no sale a cuenta después de impuestos, te lo dice.
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Fuentes: art. 23.2 LIRPF (reducción por arrendamiento de vivienda) · Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda · art. 17.6 LAU (límite de renta en zona tensionada) · Manual Práctico de Renta, AEAT (casillas 0150-0153) · escala general del IRPF, Ley 35/2006 art. 63 · zonas de mercado residencial tensionado, Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es).
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Confirma tu caso con un asesor antes de presentar la declaración.
Última revisión: junio de 2026. Autor: Sergio Sánchez.
